探路“居民自治”物业管理新模式

编者按:

“文明创建只有起点,没有终点,创建永远在路上。”虽然蚌埠市已经跨入全国文明城市行列,但如何进一步保持创建工作的标准和水平,推动精神文明建设和“十城同创”工作向纵深发展,仍是摆在我们面前的重要任务。今起本报刊发“关注物业管理系列报道”,聚焦小区物业管理这一与群众息息相关的话题,总结其中好的经验做法,查找问题和不足,引导社会各界为完善物业管理、建立长效机制建言献策,为实现全国文明城市“两连冠”目标,加快建设“两个中心”营造浓厚舆论氛围,敬请关注。

老旧小区提升改造工程让老百姓连连点赞,三年来,150多个老旧小区面貌焕然一新,近7万户居民直接受益。小区硬件提升改造了,小区变美了,可是改造后,如何建立长效机制,让改造好的小区能够保住改造成果,成了一道现实难题。

改造后的老旧小区尽管环境、设施比之前有了很大改观,但其物业管理却一直“捋不到头绪”。部分老旧小区改造后曾尝试引进物业公司进行管理,却遭遇了各种各样的问题。由于收费低、管理难等各种原因,物业公司大多不愿接管老旧小区,物业进驻老旧小区像串门一样来了又走。

从2016年开始,为了让老旧小区不至于滑入“脱管”状态,蚌埠市开始尝试用政府补贴的方式吸引物业进驻老旧小区。可是,几年过去了,老旧小区物业费收不上来的问题一如既往,物业服务水平总体来看也并没有明显提高。当政府补贴的“免费午餐”终止的那一天,如果小区居民仍不愿交物业费,物业公司还是只能撤走吗?

居民不愿缴费、物业不愿接手,2毛补助求解难题

建成于上世纪九十年代末期的中平小区,在2017年完成了老旧小区提升改造工程,小区面貌焕然一新。

“路面重铺了、外墙重新粉刷、草坪是新种的,还添了一些活动器材,小区改造后确实比以前好多了,可物业服务水平却没见提升。”家住中平小区的黄磊告诉记者,前几天家中接到物业的催费通知,一次要缴纳从2017年到今年共三年的物业费。“除了有人来运垃圾,其他的物业项目根本看不见,我一直以为我们小区没有物业,不止我一家有这种感觉。”黄磊说,以前一直没遇到物业上门收费,也没看到物业的什么服务,所以他一直以为小区没有物业,现在物业突然找他收费,可他觉得物业服务不到位,这笔钱缴得不情愿。而对物业服务不满,也成了目前很多老旧小区业主不愿缴纳物业费的重要原因之一。

为了解决老旧小区提升改造后的管理难题,一些街道探索引进专业物业公司进行管理。青年街道分管负责人王永胜告诉记者,中平小区改造完成后,街道、社区就一直在积极为小区寻找合适的“管家”,但来来回回谈了好几家物业公司,都没成功,如果完全按照市场化运作方式,没有物业公司愿意接手老旧小区。

“后来,幸亏政府及时给了‘两毛钱’的补助,有了这个政策,才能招到物业。”王永胜告诉记者,为了吸引物业公司接手老旧小区,政府按照0.2元/每平方米的标准给物业补贴,于是,老旧小区招聘物业的难题才算解决了。几年过去了,也正因为这“两毛钱”的补贴,多个老旧小区也才没有出现“脱管”的状态,一直有物业公司在管理。

物业费收缴率不足一成,小区物管之路还很漫长

采访中,多名物业公司负责人告诉记者,现在很多物业公司都把老旧小区视为“烫手山芋”,不愿接手管理,主要还是成本问题。

仁和物业公司相关负责人陈强算了笔账,该公司目前接管了十几个老旧小区,总服务面积26万平方米,每年能从政府拿到的补贴为52000元,而维持这十几个小区的物业管理,哪怕只有清扫和看门的服务也至少需要四十多个人,因为物业费根本收不上来,所以物业公司这几年一直在亏钱。

“去年一年,如果这十几个老旧小区的业主都正常缴纳物业费,我们的物业费应该收90多万,但实际去年我们的物业费才收了2万多块钱,收缴率不足一成,杯水车薪。”陈强说,尽管老旧小区的物业费标准只有0.3元/平方米,但绝大部分业主都没有缴费的意愿和习惯。老旧小区内居住人员复杂,低收入家庭多,物业需求标准难以统一……这些都是给物业服务提升档次、收费带来困难的因素。而且有的老旧小区情况复杂,有些甚至就只有一栋居民楼。小区引进物业公司时绝大多数居民都是同意的,但交物业费的时候,却变成了只有少数人愿意交,物业公司就处于一个想继续服务却又没钱的尴尬境地。

“物业费收缴标准低,收缴率也低,这样就导致恶性循环,物业没法增加人力投入,管理很难,提升服务更难。物业费应该是购买物业服务的主要资金来源,现在却恰恰相反,政府补贴才是物业收入的主要来源。”蚌山区物业办负责人周洋认为,老旧小区的管理难题亟待破解,需要政府、物业公司、社区居委会、业主共同探讨。要真正做到物业管理其实还有很长的路要走。

“居民自治”另辟蹊径

虽然政府补贴吸引了物业公司进驻老旧小区,但居民还是没有缴费的习惯和意识,物业公司也对提升服务水平没有太大的动力。如何调动起双方的积极性?成为物业管理部门必须面对的问题。

“最终,物业还是要完全走向市场化,政府补贴期间正是物业的表现期,应提供良好的服务打动居民,让居民心甘情愿交物业费。”周洋说,目前各个街道已经开始以“居民自治”为突破口,每个街道都推出试点社区,成立由社区居委会牵头、居民代表组成的自治机构。这个机构的主要职责就是监督物业履行职责、业主和物业服务机构依法履约。文明劝导、依法依规劝导,积极向辖区居民群众宣传“购买服务”和爱护小区公共环境的意识,监督物业积极作为,改善社区环境。

“我们对物业的物业费收缴率也要出台考核方案,如果收缴率不能超过60%,可能会直接影响物业公司申领政府发放的这笔补贴。”周洋解释,这一做法一是为了督促物业积极提升自身服务水平,另外,也是想通过自治组织、物业不断向居民宣传物业费的收取,强化居民“购买服务”的意识。

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