2019 年的土地市场会降温吗？

■易观楼市

■易宪容

当前关于房地产的市场信息真是雾里看花，谁都看不懂。有人说2019年地方政府卖地收入预计6.71万亿元，增长3%，占地方政府性基金收入比重为91%。卖地收入预计微增长3%，这比2018年25%的增速、2017年40%的增速要低得多，预示着连续火热了两年的土地市场可能会有所降温。早几年地方政府的土地财政都是快速的增长，哪一年土地财政的收入会与年初预算相一致的呢？以年初的预算来确定2019年土地财政会降温，以此来确定今年土地市场会降温，不知道这是什么逻辑？

其实土地市场的情况并非年初的预算来决定的，而是由房地产市场实际走势来决定。如果当前的房地产市场价格还在上涨，房地产开发商预期未来的房价还会上涨，房地产开发商就有动力进入市场购买更多的土地，土地市场拍卖就会火起来，土地市场价格就上涨。当土地价格上涨，快速扩张的地方政府及债务负担较重的地方政府就都有动力拍卖出更多的土地，由此获得更多的土地收入，这就是早几年土地财政或土地收入快速增长的实际情况及根源所在。

就目前的情况来看，政府工作报告对今年房地产市场基调是，通过一城一策来更好地解决居民基本居住条件问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。问题的基点是放在居住问题解决上，是坚决反对把房地产市场搞成一个投机炒作的市场。这个政策当然很好，房地产市场基调也是让市场平稳发展。但是，如果这些政策不能够在税收政策（在事前、事中及事后）来真正界定住房投资与住房消费，把住房的投资与住房的消费严格区分开，而仅是目前的行政性政策，那么要真正落实住房来满足居民的基本居住需求是不可能的事情。特别是到了三四线城市的地方政府手上，到年底统计时，土地财政的增长又会惊人。因为，对很多地方政府来说，这是他们能够增加财政收入唯一的路。

还有，从最近报道来看，北京周边的房地产市场又开始活跃起来，房价开始反弹；深圳有高端楼盘开盘，因操作人数过多，看房预约软件失灵；杭州再现万人摇号，中签率仅1.5%；苏州及北京土地拍卖被抢拍；无锡、南京、蚌埠等地，也相继传出在售楼盘涨价的消息。也就是说，早几年房地产市场火爆的趋势在今年并没有改观，而是在持续。尽管这种现象目前还没有在全国范围扩展，但今后几个月会如何，这种趋势是否会向全国各城市蔓延，仍需要观察。特别是采取一城一策之后，这种情况可能会更加明显。

还有，从当前的房价情况来看，国家统计局公布的1月份70个大中城市的房价全面都在上涨。中国指数研究数据也显示，2月份，国内100个受监测城市房价基本上平稳，新建住宅平均价格为每平方米14724元，环比上涨0.10%。尽管房价的涨幅比上月回落，但是整个房价还是在上涨。只要房价上涨，国内的房地产市场繁荣就不会停下来，住房投资者就会冲破当前种种政府行政性的限制进入房地产市场。而房地产市场的繁荣自然会造就土地市场的繁荣，全面推高土地的拍卖价格，让地方政府的土地财政大增。在这种情况下，来说2019年国内土地市场降温基本上是不成立的。

所以，2019年国内土地市场是否会降温不是来自规划，而是要看实际市场所发生的情况。如果全国的房价还在上涨，或政府所说要稳房价，那么国内各城市的房价上涨还会持续。只要房价在上涨，房地产市场的繁荣还在持续，要让国内土地市场降温几乎是不可能的事情。

（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）

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