开发商对“已售”地下车位办证“集体失语” 已买车位的业主办证路漫漫

蚌埠市某居民小区地下车库从2月13日开始,淮河晨刊、蚌埠日报微信、蚌埠发布微信几大平台连续发布了《地下车位可以办理不动产权证了》、《重磅!蚌埠地下车位能办产权证了!使用年限、办理费用都明确了……》、《好消息!蚌埠地下车位能办产权证了,快看看你家的可以吗?》等信息。地下车位可以像房屋一样办证,这则消息虽不足以影响整个房地产市场的走向,但仍然让很多业主、准业主格外上心。尤其一些买过车位的业主,特别想知道自己能不能给车位办到不动产登记证。

地下车位的所有权到底归属谁?

地下车位能够像地上的房屋一样获得不动产权证,今后就是能够进行交易甚至是抵押的商品了。关于地下车位的权属关系又一次成了大家关注的焦点。一直以来,很多业主对地下停车位的权属问题就有颇多质疑,他们认为,地下停车位应当是属于全体业主共同所有。所以开发商在出售地下车位时,一直有业主表示不满,觉得开发商侵吞了业主的利益。

网友“宝亚”在微信平台留言:我就想知道地下车位是不是在我们的公摊面积范围内,百分之三十的公摊面积都公摊到哪了?别已经公摊到车位,然后再让我们花钱去买车位。”

采访中,也有业主向记者表示:“我们这个住宅小区底下是柱形的架空层车库,按照国家标准,是列入建筑面积的,也就是说我们这个小区的车库,已经是我们业主在公摊面积买下来了,它真正的产权是我们业主的。”

业主和开发商对于地下车位的权属问题显然看法完全不同,这也导致矛盾愈演愈烈。那么地下车位的产权到底应该属于谁呢?

市国土资源局不动产登记中心负责人解释,实际上,地下停车位应该是属于开发商,按照谁投资谁受益的原则,产权是属于开发商的。而且在《物权法》第七十四条中也已经明晰,地下停车位的产权属于开发商。

记者查阅了《物权法》第七十四条,其中写明:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。法律认为,属于业主共有的财产,应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯等公用设施、绿地等公用场所。一般来说,专门用来停放汽车的车库、车位的归属,是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。

开发商拒绝谈办证原因也许“说不得”

在消息公布后,网友、读者想要知道的一个重要信息就是,已经向开发商买过车位的业主,能不能办到地下车位不动产权证。

在微信留言区,网友“寂静”:已经买过的,如果开发商能办证,会不会出现重新核价销售的问题呢?因为以前买的不能办证,开发商都一直是以长期租赁、永久使用权来签合同的。网友“单纯的小孩”:已买的车位,假设不能办证,我是否有权要求开发商全额退款。

记者昨日从登记部门获悉,目前蚌埠市还没有明确的规定要求已经出售过车位的开发商为业主办理地下车位不动产权证。

那么已经将车位售出,和业主签订了长期租赁合同的开发商们是否愿意再去为业主们办理不动产登记证书呢?业主们心中的这些疑虑,开发企业能给个明确的态度和说法吗?

为了减小采访的阻力,记者通过熟人联系了一些开发企业,但无一例外均受到了拒绝。一家已经在蚌埠开发了多个楼盘的房地产企业的营销总监拒绝采访的理由是,不动产登记部门曾邀约过该企业在全市范围内率先尝试为业主办理地下车位不动产权证,但直接被该企业拒绝。

而另一家在十多年前即进入蚌埠市的房地产企业的营销总监,在刚开始接到采访邀约时,态度就比较忸怩,虽表示可以接受采访,但不能实名。半小时后,记者欲与其取得联系进行采访时,对方却一直没有接听电话。

还没售出的地下车位,毋庸置疑,开发商肯定会给业主提供不动产权证,但已经买过车位的业主,为何开发企业对办证这件事却是另一番态度呢?是因为要补缴很多费用吗?

不动产登记部门的负责人在接受采访中告诉记者,其实开发商去办证要补缴的费用很少,只有登记的工本费用,对于开发企业来说,这笔钱真的算不上巨款,而有些开发商不愿提及办证这件事可能和他们之前的不正规操作有关。

按照规定,非机动车公共停车位属于全体业主,人防设施区域内的停车位开发商不能出售,登记部门也不会为这些区域的车位做登记。“问题就出在这类车位上,有的开发商之前就已经把车位以租的方式卖给了业主,但是这类地下空间无法取得不动产权证,去办证就穿帮了,这样一来开发商怎么愿意去办证呢?”

已买过的车位去办证开发商会毁旧约定新价?

以前,蚌埠市开发商在向业主销售地下车位时,用了很“机智”的办法,但这对广大业主来说,风险极高。因为无法取得土地使用权,所以在签车位销售合同的时候,开发商会申明车位不能买卖,他们不会与业主签买卖合同,只签租赁合同。可是,他们在合同中并不向消费者申明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年,超过20年的那部分无效,”也就是说,消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也是20年,20年后是不受法律保护的。

不动产登记中心工作人员解释,在地下车位可以办理不动产权证后,它的办证程序就跟普通住宅一样了,开发商要先取得大证,权利性质是出让,用途是车位,面积则是整个地下车库的面积,使用权限是从开发商拿地算起,40年。

对于那些开发企业已经注销、破产或者已经完全找不到的,业主买的车位该如何办证呢?不动产登记部门的工作人员介绍,如果开发企业不存在了或公司注销了,就要由地下空间所在地的辖区政府牵头,找到当年地下空间的规划图纸,然后组织业主办理产权登记。

而至于有些业主担心的,如果要求开发商去办证,开发商是否会销毁之前的车位租赁协议,要求重新和业主签订销售合同,提高地下车位价格。登记部门表示,这已经超出了国土资源部门的职责范围,目前,通过行政手段还很难解决这个问题,可能需要借助司法的力量来解决问题。但是随着地下空间不动产登记工作的开展后,登记流程肯定会越来越完善,业主也可以耐心观望一段时间。

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