小区公共收益该落入谁的钱袋？ 利益之争业主如何维权

本报记者 陈瑶

有人的地方就有江湖，江湖意味着利益纷争恶斗不止，这一点用来形容物业与业主间的关系似乎毫不为过。多年来，业主与物业纠纷的事件屡见不鲜，尽管相关监管部门极力采取各种手段调整这种不和谐的关系，然而实际情况却依然没有改观。

物业与业主之间的矛盾由来已久，每次争议都集中体现在业主对物业的服务不满，或者是公共权益被侵犯，业主用拒交物业费或集体声讨的方式予以维权，物业公司收不到物业费，甚至面临被扫地出门的窘况。双方都憋着一肚子火气，分歧没有得到解决，矛盾却日益激化。

一位物业管理从业者对记者讲道：“物业管理关系到广大业主的切身利益，利益就是引爆物业与业主积怨的导火索。”

业主质疑物业将业主收益占为己有

提到业主权益这个话题，家住绿地中央广场的张先生认为，物业在业主不知道的一些领域，将业主的利益占为己有，这算是对业主利益的侵害，这也成了很多小区业主和物业矛盾的导火索。

“比如，小区的停车位，停车收益该怎么分配？不该是全部归物业所有吧。”在一所高校任教的张先生对物权法有一些研究，他认为，车位作为小区的配套设施，要么应当是小区共有配套设施，要么应当是小区业主私人配套，而不应出现由第三方垄断的情况。从物权角度讲，住宅是主物，车位是从物，从物应随着主物的转移而转移，“车位要么应该是全体业主的，要么应该是某一个业主的。可我们小区停车位产生所有的收费都是归物业所有的。”

张先生表示，从建造成本上也是这个道理，地下车库是利用房屋地基建造的，根据商品房价格管理办法，地基的成本已包含在商品房价格的构成里面了，因而利用地基及其土地使用权建造的车库，应属于全体业主共有，业主可以有偿使用，但车库收入应当归全体业主所有。

除了车位，张先生还列举了小区里很多项目，比如电动车的充电器，他说自己所在小区的电动车充电器是物业和商家合作，按照规定，物业在小区里的任何公共区域施工，都要得到大部分业主或者是业委会的同意，但目前的物业公司并没有。

小区物业有一段时间还在电梯里发布广告，小区里快递柜也都是和商家合作，这些物业公司都有收益，但这些收益物业全部据为己有，并没有转交业主。“很多东西都很模糊，业主也不了解，而且我们这个新小区还没有业委会，业主维权也很被动，物业把一些业主所得据为己有，业主也很难维权。”

小区公共区域收益归属广大业主

禹会区法律援助中心主任曹舜介绍，只有占用业主共有的道路或其他场地用于停车的收入，才属业主共有。根据《物业管理条例》，物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放车辆进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。从这个角度讲，业主对“物业公司的收费主体资格”的质疑，有一定道理。因为，物业公司并不是收取这部分停车服务费的主体。

根据我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费，因此，如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。

同时，《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着，物业只是代收的身份，且只能从中收取一部分保洁劳务报酬，其余的部分仍然要归还于广大业主。

不仅如此，曹舜介绍，小区公共区域内产生的各种广告等收益，也应归属于小区业主。物业无权私自占用。业主要争取这部分利益，可以通过业委会向物业提出要求，也可以双方协商解决，如果物业不按规矩办事，业委会可以直接“炒”了物业。

业主无权拒交物业费

该得的利益，业主要积极争取，但有些情形下，业主维权也不应过度。

住在华天世纪家园小区的夏先生说，自己所在的小区现在毁绿种菜、圈地养鸡现象严重，而且一些公共设施破损也得不到管护和更换，很多业主对物业的服务不满，所以其中一批人就想以拒交物业费来表达心中的不满。“我们也只有在交物业费的时候能对物业公司提要求了，其他时候不论我们提什么意见，物业也没人理睬我们。物业服务没有达到我们的要求，当然可以不交物业费。”夏先生说，拒交物业费已经成了业主和物业争斗过程中最后的杀手锏。

对物业服务不满时，业主可以拒交物业费吗？曹舜在解答这个疑问时表示，一些业主在对待物业费缴纳的问题上，一直有个误区，认为对物业服务不满就可以不交物业费，其实这是错误的。即便业主对物业的服务非常不满，也没有拒交物业费的权利，如果物业管理不善，小区可以成立业主委员会，由业委会解除和物业公司的合同关系，直接把物业赶走，甚至是可以通过打官司，用法律的武器解决物业服务不到位的问题。

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