物业起诉业主不缴物业费 业主为何屡败诉？ 律师提供正当维权实操指南

本报记者 陈瑶

物业费纠纷这种“城市病”早就见怪不怪，存在多年。当其中矛盾纠纷无法调解，物业和业主要对簿公堂的情况也屡见不鲜。那么，业主的正当权益到底该如何维护？

业主突然收到传票，因不缴纳物业费

去年，住在钓鱼台一带一所高档小区内的陈先生突然接到了法院的传票。原来，这是小区物业公司把陈先生告上了法庭。该公司称，按照合同约定为陈先生一家所在小区提供了物业管理与服务，但陈先生未按照协议约定及时足额缴纳物业费，认为其行为已构成违约，要求法院依法处理。

陈先生对此表示非常愤慨和不服。“我们都是守法公民，接到法院传票还是第一次，真没想到会因为这种事接到法院传票。不缴物业费实在是事出有因，物业的服务不能达到标准，我反映的问题迟迟不能解决，这让我如何能心甘情愿缴纳物业费？”陈先生说家里外墙渗水，墙纸都发霉了，多次找物业来修，但问题一直没有得到根治。不仅如此，陈先生说，家里经常停电停水，而且小区内卫生保洁不及时、设施设备也时常得不到维修，对一些业主的违章搭建物业也没有起到劝阻的作用。同时，他还提出小区内的公共场所经营广告性收入应该归全体业主所有，但物业公司并未公示所得收入数额、用途，存在占有的恶意。陈先生表示，如果物业公司做好服务，他十分愿意及时缴纳物业管理费。

物业：打官司告业主是最后一招

淮河文化广场附近一住宅小区的物业项目经理徐先生说，前几年为了催收物业费，物业公司曾起诉过一批业主。“虽然最后我们打赢了官司，但是也觉得脱了一层皮，所以不到万不得已，真不愿意走这一步，但这真的是最后一招了。”徐先生说，一旦物业起诉业主，就等于彻底和业主撕破了脸，这是物业不乐于见到的局面，而且起诉业主后，法院是一户一户进行案件审理，物业公司要不断提供各种材料、证据，打一场官司下来可能要耗时大半年。这期间物业需要耗费大量人力、物力、时间的成本。而且即便胜了官司后，还是有些业主拒不执行，仍不愿缴纳物业费。“就职于行政事业单位或是国企的业主，只要一接到传票就会立刻来缴纳物业费，但有些没有单位的私营业主或是自由职业者，根本不在乎收到传票，就是判决后还是不愿意缴纳物业费。”徐先生说，物业在打了半年多官司后，还得到法院申请进入强制执行环节，冻结这些不缴纳物业费业主的账户。这样一来，这部分业主才愿意去缴纳物业费。但这样一来，物业公司又要付出额外的成本去法院办理各种申请强制执行的手续，更加繁琐。“所以，现在我们只能靠提升服务来让业主从心底对我们感到认可，除了和业主打官司和这个方法，真的没有更好的办法能够收缴物业费了。”

业主为何屡败诉？正当权益该如何维护

昨天，记者从蚌山区法院获悉，近几年，该院每年都能接到几百起物业因催收物业费而起诉业主的案件。但绝大部分案件，都是物业胜诉，业主被判要及时缴清物业费。在这些案件中，业主拒交物业费的理由五花八门。房屋质量不过关、小区垃圾清理不及时、消防设施成摆设、电瓶车在车棚被偷了、自家的停车位被别人给非法占用了，甚至连邻居侵占了公共空间，都成了业主不交费的原因。

业主有这么多的原因，对物业有这么多不满，为何不缴物业费的官司却很难打赢呢？

展翔律师事务所的律师陈宗瀛说，业主得树立合同意识，签订了合同，享受了物业服务，就应该交费。至于服务的质量好不好，那就要看有没有达到合同约定的标准。如果没有达到合同约定的标准，法官在判案时会对物业费酌情考虑进行核减。

陈宗瀛建议，业主在遇到涉及自身权益的事情时，应理性维权，如果一味不交物业费，反而适得其反。打个比方，如果业主的电瓶车停在小区停车棚内被偷走，这说明物业保安在小区安全保卫工作上有漏洞。业主就应该拍照、并做好取证工作。法官在判案时除了《物业管理条例》等相关法律，主要根据双方当事人签订的物业合同来进行。如果业主与物业公司在签订合同时，就物业服务的标准、事项进行了详细约定，而物业的管理、服务不达标或是存在明显漏洞，业主就可以凭借合同维权，可以避免发生扯皮的情况。

同时，陈宗瀛提醒各位业主，一是在维权的同时要注意收集证据如物业部门的会议纪要、电话录音等、如果证实物业没有尽到相应的维修、养护、管理和维护等义务的，还得要承担相应的赔偿责任。另外，还要积极联系其他有类似遭遇的业主，作为维权的同一主体，相对而言，这样无论是媒体还是法院，可能会更加重视。

对于该如何维权取证，陈宗瀛认为，之前一些正当维权的业主也打不赢官司，可能是犯了一些技术性的错误。比如，同一批被起诉的业主，举证基本上都一样，一个或几个业主拍的照片全小区被诉业主共用，一般都会被不予采信，建议大家在留取证据照片时要考虑到环境和自己住宅的关系，而不是很局部的一小块有问题的地方。其次，照片大多是仅仅表现一时一地的问题，不具有连续性和全面性。有的照片业主在拍摄时居然没有设置好数码相机的时间，无法判断时效。简单的说，如果想表现路灯常年损坏，就不能只拍一张照片、一盏路灯，因为很有可能你拍完的第二天坏灯泡就被换了，而且仅仅一盏路灯的损坏无法说明物业在照明方面完全没有作为。另外，征集证人证言时不能找与诉讼中任何一方有利益关系的，也就是说，如果你找的证人也是拒绝交纳物业费的业主，那也会不予采信。

综合来看，如果业主是为了正当维权才不缴纳物业费，一旦被起诉和物业打官司，就要提供具体的物业服务不标准的证据，业主最好是有针对性的搜集、提供证据，不要泛泛而谈、面面俱到，就针对某一个问题，将证据收集全面，物业哪一个具体行为违反物业合同的规定，业主就将物业公司违约的行为取证下来。比如，小区路灯常年破损、不亮，小区监控全部失效、安全无法保障等等，切忌空谈、发牢骚。

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