浅谈既有住宅加装电梯工作遇到的问题及对策 以百色城区老旧小区单元住宅为例 □张文明

2019年国务院政府工作报告在深入推进新型城镇化问题中明确指出：“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设……”自治区住建厅、财政厅，百色市住建局、财政局也印发了相关文件，这是解决百色市老旧小区四层以上（含四层，不含地下室）、九层以下（含九层）的无电梯住宅加装电梯的惠民政策。相关文件规定，在2022年12月31日前完成加装取得电梯使用登记的，自治区、市两级财政以七层住宅为基准补贴15.5万元一台，对加装电梯居民给予较大的扶持。但据了解，截至今年4月15日，百色城区老旧小区申请并经建筑规划审批在建的加装电梯只有4宗，从实施进展情况看，进展缓慢，应有待加强。

一、既有住宅加装电梯工作遇到的问题与困难

笔者在参与既有住宅加装电梯单元的筹备工作中发现，存在的问题与困难较多，从而影响了加装电梯的进展。（一）推进力度不足，宣传不到位。既有住宅加装电梯工作，政府虽已作部署和安排，逐步推进当中，但由于宣传力度不足和相关部门跟进力度不够等原因，小区居民还没有充分了解政策，知晓率还不高，未能调动居民对加装电梯的积极性，处于互相观望状态。（二）业主对电梯加装意见不统一。百色城区老旧小区普遍楼间距离较小，没有地下停车场，对加装电梯，业主间的意见不统一。如百色市区某小区，平行楼幢间距只有20米，空间有限，第一、第二层不参加出资加装电梯的业主以空间不足，影响采光、通风等理由反对加装电梯。（三）统筹协调不够。没有实质形成政府主导、部门协调配合、社区（小区）负责运作的合力机制，处于松散管理状态。尤其没有业委会的小区，只能靠一些热心群众自行发起和主持，单元业主支持，方能开展加装电梯的工作。（四）小区资料缺失，进入工程设计艰难。如百色市区某小区，物业企业在过去替换交接时手续移交不齐全，小区原资料缺失，在加装电梯设计需要提供的楼幢竣工图、地质资料等相关资料时，开发商、物业企业都无法提供，业主只好经多渠道取得了竣工图，重新花钱做地勘，给加装电梯推进工作造成较大麻烦，同时增加了费用。

二、解决问题与困难的对策

开展既有住宅加装电梯工作是老旧小区改造提升，推进新型城镇化的措施之一，是改善居住条件，提升住房综合品质和居民幸福感，步入新时代新生活的具体体现。为加快推进既有住宅加装电梯工作进程，笔者思考几点对策，供参考：

（一）加强宣传和统筹协调。政府应当组建临时工作机构，有专人负责，强化统筹和协调。一是通过利用主流媒体宣传既有住宅加装电梯政策，督促小区业委会、物业企业配合宣传，提高居民对既有住宅加装电梯政策的知晓率；二是督促、指导小区做好加装电梯的排查摸底，拟订加装电梯计划和方案，召开业主大会讨论决定，分区分批安排建设，循序渐进，不一哄而起，相对保持人居的安静；三是协调做好加装电梯工程设计、工程规划许可、工程施工许可等前期各环节相关工作，统一协调和督促原开发商提供竣工图、地质资料、土地证等电梯建设工程设计所需的相关资料，避免建设单元各自为政，耗时耗资耗精力；四是帮助调解加装电梯过程的突出矛盾纠纷等，从而加快推进既有住宅加装电梯的进程。

（二）加装电梯应坚持严格程序，依法依规。既有住宅加装电梯在我国《物权法》《物业管理条例》等法律法规规定前提下进行。加装电梯不是每个单元都能建，应从实际出发，不符合加装条件的，不得勉强。加装电梯应当遵守《物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：其中第（六）项‘改建、重建建筑及其附属设施’”等规定，以及《百色市加快推进既有住宅加装电梯工作实施细则（暂行）》规定的“加装电梯应经过所在小区、楼幢或单元所有业主同意；拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分权利人的同意；加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪音等直接影响的利益相关方未提出反对意见”的实施原则。应当满足土地、规划、建设、消防、环保、绿化等相关法律法规和标准规范的要求。严格按照“拟定方案、专项设计、公示方案、施工委托、办理手续、组织施工、竣工验收、使用登记”等程序，确保加装电梯项目取得合法物权，受法律保护。

（三）充分协商，走好第一步。协商建设方案是加装电梯的关键一步，走好第一步，才能稳步推进。先行的经验是：主持者先拟出2～3套方案，征求单元所有业主意见，以投票方式确定建设方案，同时所有业主都在《加装电梯情况表》上签名和选择是否参加出资的填写，再在本单元和利益相关邻居单元进行建设方案的公示。如遇有个别业主有不同意见，应经协商再协商，争取利益相关方谅解和支持，方案确定后方能往下推进。

（四）既有住宅加装电梯建设确保安全、不扰民。电梯建设施工要制订方案，尽量避免雨季施工，在保质、安全情况下，施工期限应尽量压缩，减少施工噪音和环境污染因素；须照顾周围业主居民的休眠和人车通行，施工现场要严格管理，规范施工行为。为解决建设速度问题，电梯构架建议采用钢结构，外包钢化夹胶玻璃，电梯既美观，能观光，又能赶快竣工。

（作者单位：市住房和城乡建设局）

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