浅谈住宅小区物业管理问题及对策 □张文明

经调研，目前百色市住宅小区物业服务费不足，物业管理不规范问题普遍存在，物业服务行业仍然步履维艰，多数服务质量欠佳，有待研究解决。

一、物业服务费不足问题的主要原因：

（一）物业服务费标准偏低。以百色市右江区为例，该区物业服务始于2004年，前期物业服务费由开始时0.3～0.6元/平方米不等，随后定价逐步略高，但目前最高只为0.90元/平方米（高层住宅），总体上看，物业服务企业营运仍处于亏损状态。如某小区近三年建成交付物业服务总建筑面积302315.11平方米，住房1564套、商铺562间，前期物业服务费标准为0.90元/平方米（实收0.85元），按照行业规范配置管理和服务人员共82名，2015年底业主入住率80%，物业服务费收费率85%，全年物业服务费总收入266.67万元，实际开支物业服务费305.75万元，入不敷出，超支部分是开发商支撑。又如另一小区，总建筑面积68000平方米，总户数614户，业主入住已10年，入住率达99.9%，服务费标准为多层0.5元/平方米，高层0.65元/平方米，2015年收费率达98.8%，总收入42.2万元，物业服务从业人员20人，总支出47.85万元，同样入不敷出，不足部分物业公司只能通过额外经营予以补充。由此看出，即便是按最高标准且收费率达100%的企业，要按规范提供物业服务仍然存在资金缺口，收费标准和收费率都比较低的企业更是入不敷出，难以为继。

（二）物业服务费收费困难。存在的主要原因有二：首先，物业服务水平低，管理不规范。一是物业企业管理人员和服务人员素质不高，不专业，物业服务不按规范操作，服务质量欠佳；二是物业企业不能按合同约定提供服务，质价不相符；三是物业企业没有按规定公布物业服务资金的收支情况，业主消费不明白。其次，业主物业管理意识淡薄，欠缴、拒缴服务费比较普遍。也有部分业主存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费，这样的风气导致物业服务费收费率降低，进而使物业管理无法正常运行，公用设施设备、公共场地和绿化失修失养，公共秩序不畅。基于这些原因导致物业服务费不足，出现企业不能按规范配置足够人员、降低服务标准等现象，由此反过来使业主以此为由，对服务企业不满而欠缴、拒缴物业费，形成恶性循环。

二、解决物业费不足问题的意见建议

在充分利用和发挥物业管理行业协会狠抓行业自律，加强物业从业人员的教育和培训，增强企业抓改革、促发展的活力，提高队伍素质，转变服务理念，增强服务意识，改进落后方式，规范服务行为，提升物业服务水平的基础上，突出解决几个问题：

（一）政府应加强完善物业管理法规体系，为行业发展增添活力。物业服务行业在完全市场化的进程中，企业的竞争力日益加剧，由于相关法规、政策的欠缺，如不及时进行调整，物业服务行业将陷入更为艰辛的困境。比如在物业收费中存在“老赖”应如何解决。目前仅有《物业服务收费管理办法》规定为“物业服务企业可以依法追缴”，可是在执行上其效果甚微。建议人民法院对依法追缴但仍不缴纳的“老赖”，应当纳入“黑名单”，并根据2015年5月公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对“老赖”的银行存款、个人住房公积金等财物进行强制执行。在完善法规过程中应当再从诚信制度方面融入相关制约内容。又如在房地产开发建设中，现行制度开发建设单位（企业）销售完楼盘后没有售后物业维修维护义务的规定，使楼盘售后物业管理困难重重。开发建设单位（企业）应当对项目售后管理承担一部分物业维修维护费用，为解决物业费不足问题补其短版。政府应当及时制（修）订和完善物业管理一系列法规和政策，将这些建议补充其中。

（二）房地产开发企业应建设完备，合理支撑，为物业管理建立保障机制。1、精细设计，建设完备，质量保证，为项目后续管理打好基础。经调研发现，以往的房地产开发存在重建设轻管理的开发理念，忽视了加强后续管理的设计和投资计划。因此，房开企业应树立全局性和前瞻性观念，在项目规划设计期应当通盘考虑，既为做好项目建设又为项目后期管理运筹帷幄。2、对前期物业服务做好足够保障，打牢物业服务基础。前期物业服务关系到商品房楼盘销售的速度，关系到房开企业在消费者和社会中的口碑。而前期物业往往出现因业主入住率低、收费率低的情况。如没有得到开发企业的足够保障，前期物业将无法达到预期的服务标准。因此，房开企业应当对前期物业做足够的投入，包括完善基础设施的投入、物业服务人员经费不足的保障、公用部位、公用设施设备维护的保障等，保障前期物业管理和服务全面到位，优化小区人居环境，使业主对物业企业产生良好印象并取得信赖，从而在物业管理过程中营造良好的业主与物业企业的关系。3、遗赠物产，为后续物业管理增添后劲。所谓遗赠物产，是指房开企业应当按项目总建筑面积2‰～3‰（大面积2‰，小面积3‰）作为房开企业产权的商品房（住房或商铺），交付给物业服务企业经营管理，补助于后续物业管理费用不足的不动产物产。遗赠物产必须依法登记，依法移交，保值增值，其收益作为激励基金，专用于小区业主物业费缴纳的激励补贴，即对按时缴费的，物业服务企业从此激励基金给予一定比例的补贴，不按时缴费就没有补贴，并形成长效激励机制，长期不变，以此激发业主缴费的积极性。

（三）业主应当增强物业管理意识。物业小区业主必须明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业服务费不仅损害了物业服务企业的利益，同时也损害了广大业主的利益的道理。业主委员会应当配合物业企业坚持在日常的物业管理中利用不同的宣传形式，如公告栏、宣传栏、各种电子视频和小传单等形式向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认知，树立正确的物业管理消费观念，增强缴费意识，自觉交纳物业服务费。

（作者单位：市房产管理局）

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