小区管理难题亟待破解 □本报记者 李海雁

 

小区管理困难多

小区管理除了停车和收费问题比较突出外，在公摊费、共用部分的经营收益和维修、电梯维修和使用、小区卫生、公共设施损坏等问题亦不容忽视，物业公司和业主之间在小区管理上的摩擦不断，成为一个棘手的难题。

“我们是被生活在广告里的一代。”家住市区江滨路某小区的谭先生调侃说，他对小区内骤然增加的各种广告感到无比厌烦。他告诉记者，近期来他所住的小区忽然多了很多广告，小区门口和小区公告栏上多了几幅大大的商业广告，小区电梯入口也多了一台电视机，不停地重复播放着广告……“小区共用部分属于全体业主。”他表示物业公司未经业主同意私自将共用部分租给商家收取广告费侵犯了业主的正当权益。更让他生气的是，小区播放广告的电视机所产生的电费也被平均分摊到业主头上。他告诉记者，由于该小区是比较新的小区，许多业主陆续装修入住，一些装修公司和建材商家便抓住了这个机会将广告植入小区。商家在小区内做宣传和经营的现象在市区的大部分小区并不少见，尤其是一些居住人口较多的小区。由于这种宣传促销方式周期短、见效快，收益高，正被越来越多商家采用。至于这部分经营广告的收益，由物业公司来支配，很多小区的业主则表示不知晓。

此外，乱扔垃圾、在小区开荒种菜、公共财物“缺胳膊少腿”、电梯按键被刮得面目全非……各种不文明行为，影响了小区和谐。小区的规范管理面临困难，一方面是业主不配合，以破坏小区公物、乱扔垃圾、恶意拖欠物业费和其他费用等方式对小区的管理进行“抵制”；当物业公司试图对各种不文明现象进行管理时，却遭到业主的百般阻挠。另一方面，是物业公司的运营举步维艰。

市区一小区物业公司经理韦先生感慨：“物业公司是在夹缝中生存的企业。”他告诉记者，作为小区的物业公司本是替大家管理社区的，然而在工作执行中却得不到业主的理解。“很多业主就是不愿意缴费。”

 

韦先生告诉记者，他所在的小区就遇到很多“老赖”，部分业主总以各种理由不缴费。由于物业公司没有执法权，对于小区内的一些违规和拖欠费用的现象也无可奈何。由于韦先生的公司是一家独立的物业公司，共有员工30多名，每月仅发工资就开支近10万元，遇到收不上物业费和相关费用的情况，公司不得不自掏腰包，垫付部分业主拖欠的费用。

业内人士：应理性看待小区管理问题

“近年来，在小区的管理上物业公司与业主之间的矛盾不断，这很大程度上是围绕对小区共用部分权属不清楚，以及物业公司和业主对自己的定位与双方之间的权责关系不甚明晰产生的。”有业内人士分析称。

一方面，物业公司和业主对自己的定位与双方之间的权责关系不甚明晰。关于物业公司与业主的权责关系，市区某物业服务公司张姓负责人告诉记者，在此前较早的《广西壮族自治区物业管理条例》（简称《条例》）中，物业公司称为“物业管理企业”，而新修订的《条例》中则将之修改为“物业服务企业”。这一修改，明确了物业公司与业主之间的关系，由“管理者”变“服务员”。这个名称变化，也表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”，应该说，这是对物业和业主关系更加合理而明确的定位，物业公司本来就是全体业主花钱聘请的，从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系。然而，在受访中80%的业主仍将物业公司视为小区花钱请来的“保姆”。在这种思想的支配下，有的业主家下水道堵了，电灯坏了也找物业公司……“我交钱了怎么不见你们来我家帮搞卫生呢？”张先生告诉记者，自己就遇到过几个这样的业主。

另一方面，是对小区共用部分的权属不清楚。《条例》第三十三条指出，商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按规定进行物业管理区域划分。物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括：物业管理区域的范围；地上地下物业共用部分名称、位置和面积；公共场所、公共绿化的面积和位置；公共车位数量和位置；地下室、底层架空层面积及其权属；共用设施设备名称及其权属等。而在实际走访中记者发现，许多小区的业主表示对小区内共用部分的范围并不知悉。权属不清，一方面容易造成收费上的重复；另一方面容易在管理上留下死角；再一个方面是在收益上容易产生矛盾，如共用部分的广告经营收益、共用部分的使用等容易引发多方面的矛盾。

律师：成立业主大会是规范小区管理的

有效途径之一

物业主管部门相关工作人员告诉记者，目前百色市区在小区的管理上有两种方式：一是自治管理，即由小区业主自己筹备成立业主大会，并选出业主委员会对小区进行管理，目前市区实行该种方式的有东旦小区和锦绣花园小区；二是聘请物业公司管理，目前百色市区共有38个小区实行此种方式。“无论何种管理方式，都不可忽视小区业主大会的存在。”百澄律师事务所黄律师说无论以何种方式管理小区，都不应该忽视小区业主大会的存在。小区业主大会的成立是自治管理和民主管理的结合，方便小区管理的同时也利于业主维权。

记者从物业主管部门获悉，在有物业公司管理的38个小区里，仅有13个小区成立了业主大会并选出业主委员会。成立业主大会和业主委员会，小区管理上的构架进一步完善，同时也避免了出现问题时物业公司一户一户去找业主从而耽误了处理时间。“小区内没有人愿意去牵头组织。”某小区的业主谭先生告诉记者，他所在小区此前有人曾想组织成立业主大会，然而有些业主不配合不签字，筹备工作一推再推，最后不了了之，如今再没有人愿意去“自讨苦吃”。“没有工资，又受气。”由于组织成立业主大会都是小区内业主自发的，组织者也都是无偿工作，业主的不配合不支持常使得该项工作无法进行。

“这和业主的维权意识有关。”物业主管部门工作人员说，《条例》第九、十条指出，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由全体业主组成。成立业主大会以业主自愿为原则，而且还需要达到一定条件，由业主提出，开发商配合，主管部门指导促进。“成立业主大会是业主自愿的。”物业主管部门工作人员表示，虽然《条例》对成立业主大会有了相关规定，但还要遵循业主自愿的原则，并没有硬性要求，之所以很多小区迟迟未成立小区业主大会和业主委员会，这和业主对业主大会的不了解有关，最根本的是业主的维权意识问题。

“由全体业主组成的业主大会是小区真正的决策者，业主委员会是小区的管理代表，物业公司是小区管理的执行者”有人这样比喻业主大会、业主委员会和物业公司，业主委员会成为了沟通业主和物业公司的桥梁和中介。黄律师认为，成立业主大会和业主委员会很有必要，一方面，进一步明确小区共用部分的权属关系以及与物业公司的权责关系；另一方面，在小区管理问题的决策上更能体现民主，也更容易避免收费和管理上的问题。同时，业主大会和业主委员会的成立，物业公司和业主之间的关系由“一对多”变成物业公司和业主委员会之间的“一对一”，方便业主的同时，也进一步减轻物业公司的管理压力。

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