太湖县不动产登记解读

不动产统一登记是国务院机构改革和转变职能的重点，也是社会关注的热点。我县自8月30日颁发了首批不动产权新证，标志改革落地。本刊特邀县不动产统一登记中心主任赵学兵，就目前不动产统一登记制度政策这些大家关注的问题回答记者的提问。

问：实行不动产统一登记的目的和意义？

答：整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。其目的和意义突出表现为：

为了更好地保护不动产权利人合法财产权。统一登记后，可以减少甚至杜绝类似问题发生，更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。

提高政府治理效率和水平。多个部门都在办理不动产登记，各个部门都配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备等等，国家不仅为此多支付很多人力物力成本，而且各部门之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率，甚至严重影响政府的形象。实行统一登记，将房屋、林地、草原、土地以及海域登记的职责整合由一个部门承担，可以减少部门职责交叉和分散，从而大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理4个不同的证件：《房屋所有权证》、《集体土地使用证》、《农村土地承包经营权证》、《林权证》。城市居民和企业则最少要办两个证：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，可以大大减轻当事人负担。

保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。原来由于房地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重。不仅权利人办理登记不方便，而且交易相对人查询登记资料不容易，了解交易标的权利状况很困难。在房地产抵押时，要分别到房产部门和国土部门办理房屋抵押登记和土地抵押登记。实践中利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案例时有发生。统一登记之后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。

问：《不动产登记暂行条例》什么时候施行？

答：从2015年3月1日起施行。

问：什么是不动产登记？

答：是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

问：不动产统一登记的基本原则是什么？

答：严格管理、稳定连续、方便群众。

问：原有土地、房屋等产权证书是否需要更换？

答：不需要。原房屋、土地、林地等不动产权证书依然继续有效，不强制更换新的证书。

问：哪些不动产权利可依法办理登记？

答：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利。

问：不动产登记，哪些登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？

答：属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。

问：哪些人可以查询不动产登记资料？

答：权利人、利害关系人有权依法查询、复制不动产登记资料，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

问：伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担的法律责任？

答：伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么法律责任？

伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

问：哪些情形下，不动产登记机构不予登记？

答：凡是申请登记的事项存在根本性缺陷而且无法补救的，不动产登记机构应当作出不予登记的决定。具体包括以下情形：

一是申请登记的事项违反法律、行政法规规定的。

二是申请登记的不动产权利，存在尚未解决的权属争议，或正在争议中。

三是申请登记的不动产权利超过了规定期限。

四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

问：“小产权房”能否申请不动产登记？

答：不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。

近年来，国土资源部、住建部、国务院先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。

问：不动产查询是否会暴露个人隐私？

答：不动产查询仅限于特定主体和特定目的，对个人隐私实行严格的保护。《不动产登记暂行条例》规定，只有利害关系人、权利人和有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料，并且查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的登记资料用于其它目的；未经权利人的同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。同时，还明确不动产查询法律责任，即查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

问：不动产登记是不是强制登记？

答：《暂行条例》依据《物权法》的规定，采取的是依申请登记原则，但法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托登记为例外。不动产登记机构依据当事人的申请进行登记，当事人不申请，登记机构不能主动登记。《暂行条例》第十四条对当事人双方共同申请和当事人单方申请的情形做了规定。《暂行条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。

问：新证与老证有什么不同？

答：新证与老证的区别，大致可以归纳为四点：一是，证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。二是，现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。三是，证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来多得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息；另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

问：不动产统一登记，如何体现统一？

答：登记机构统一、簿册证书统一、登记依据统一、信息平台统一。

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