小区物业管理水平亟待提升

9月24日下午，市民张女士致电《安庆晚报》热线：近年来，安庆市一些小区频频出现业主与物业管理人员发生矛盾和冲突，也有不少业主吐槽小区卫生脏乱、道路堵塞、房屋漏水、安全没有保障等问题，这些都影响着居民们的生活。

开慧娟

安庆晚报记者 汪秀兵

【市民反映】

居住环境较差 服务跟不上

张女士告诉安庆晚报记者，江花小区草坪变成停车场，车辆乱停现象较为普遍。“还有的小区健身器材损坏后，一直没有人修理。一些小区树木高大，且枝繁叶茂，已影响到住户家采光和居住安全。”

张女士说，有些物业公司不按协议规定提供相应服务。“如人员配备不足，导致小区失窃；电梯、通讯设施、污水管道、卫生设施、房屋漏水等出现故障得不到及时维修或多次维修，给小区业主带来不便。”

“一些小区物业公司是从房地产开发商派生的，对施工阶段遗留下来的问题不敢进行监督，导致问题在业主入住后频频暴露，引发业主不满。小区业主由于难以找到房地产开发商进行交涉，直接将责任归咎于物业公司。”张女士说，并且，小区的自治功能没有充分发挥。业主、业委会与物业公司、社居会之间的关系没有理顺，缺少相互沟通和尊重，没有形成小区协同治理合力，一旦问题发生，容易造成矛盾激化。业主以物业管理存在问题为由拒缴物业费，物业公司以业主拖欠、不缴物业费为由减少物业管理人员，降低服务标准，从而陷入了恶性循环。

张女士说，另外，少数业主擅自搭建、违法改变物业用途、毁坏小区绿化环境等行为，造成了大多数业主不满意。“物业公司无执法权力，只能向有关职能部门进行反映。在问题没有得到解决的情况下，业主便归咎物业公司管理不力。”

【政协委员】

加强物业管理 行使业主权力

迎江区政协委员潘金云经过多次调研，撰写了《关于加强城市小区物业管理的建议》的提案。

潘金云委员告诉记者，造成小区物业管理不给力，主要原因是小区内各主体的法律地位不明晰。小区的业主大会和由其选举产生的业主委员会是小区的管理主体，它有权决定小区内一切重大事项，包括聘用物业公司。而小区的物业公司应该是有偿为小区所有业主提供物业管理的服务机构，而不是小区的管理机构，它与小区所有业主是完全按照合约办事的平等主体。“安庆市多数小区的物业管理机构是由开发商聘请的。这些物业管理机构只是小区交付使用前期的临时性机构，但一直替代着业主委员会行使着业主大会的权力，这就导致了业主的合法权益无法得到保障，业主与物业管理机构之间的矛盾激化。”

潘金云为此提出建议：一、加强职能部门行政指导和管理监督。街道办事处、社居委应承担起管理、协调和监督作用，要帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理以及物业服务合同管理，帮助解决矛盾纠纷，共建和谐小区。对于没有成立业主委员会的小区，住建部门以及街道办事处、社居委要指导小区加快成立业主委员会；二、实行小区分工协作自治管理。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，形成合力，共同提高管理水平。三、物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督。实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识；四、建立规范的物业收费管理制度。提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚；五、加大部门执法力度。建设、规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处理。

【有关部门】

发挥职能作用 提高管理水平

对于市民的反映和政协委员的建议，迎江区城乡建设局有关工作人员在接受记者采访时说，为了提高小区物业管理水平，迎江区将进一步做实全区物业管理三级运行机制。“做好建章立制工作，进一步夯实迎江区城建局物业管理办公室及乡（街）物业管理中心职能，使其真正发挥作用。同时，积极推动社区成立物业管理服务站，有效提高物业管理的行政效率。”

“我们将进一步做实乡（街）物业管理联席会议制度。由乡（街）负责召集，公安、民政、城管、社居委等部门以及物业服务企业、业委会或者业主代表参加，定期召开物业管理联席会议。通过联席会议制度，有效地解决小区内的违法建设拆除、重大矛盾纠纷调处、消防安全整治、环境卫生改善等问题。”这名工作人员说，他们将做实乡（街）履行成立业主大会职责，乡（街）根据《物业管理条例》，切实履行主体责任。“因地制宜，有计划、有步骤地开展业主大会的组建工作；将新建住宅小区、物业矛盾纠纷突出的住宅小区业主大会的组建作为重点。”

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