物业管理，您了解多少？

本报讯（铜陵新闻网记者吕德伟）近年来，随着城市经济的快速发展和居民生活水平的不断提高，越来越多人住进了配套设施完善的封闭式小区，一些与物业有关的问题开始成为人们关注的焦点。近日，记者走访了市住建委物业管理科，请相关人士对物业管理热点问题进行详解。

业主委员会当好“大管家”

2016年，《安徽省物业管理条例》公布，不少业内人士认为此条例可操作性强，对社区等职能部门的物业管理监督职责更明确。“业主委员会”、“业主大会”等和物业有关的新名词开始被大众了解和接受。

物业管理是一种合同式管理，如何贯彻业主的想法，达到服务标准，虽然政府有指导性意见参考，但具体怎么管、如何管好，业委会作用不可低估。市住建委物业管理科相关负责人介绍说：“业委会及时召开业主大会，制定小区管理规约，督促小区业主履行义务及时缴纳物业费，遵守公约，监督物业行为，同时代表业主大会与物业公司签订合同。业委会成员住在小区内，由业主推选出，对小区管理的质量、物业合同内规定的服务达到什么标准是有切身感受的。如果仅仅依靠各级管理部门对每个小区走访了解，肯定不如业委会了解的及时准确。”

位于石城大道的某新建小区业主委员会成员肖女士表示，2017年5月他们开始筹备建立小区的业委会，首先去所在社区了解相关情况，在社区的指导下成立了筹备组，确定了业委会成员候选名单，通过公告、上门通知、打电话、在小区微信群里发消息等多种形式告知所有业主，召集开发商、社区、小区业主三方人员召开业主大会。该小区部分楼层公共区域曾发生瓷砖脱落事件，业委会在业主维权中发挥了极大的沟通、协调作用。

当新成立的小区入住率达到50%，首期建成的房屋超过3年时间，一般小区就可以申请成立业委会，但业委会成员的人选成为很多小区最头痛的事。候选人首先要模范履行业主义务，按时交纳物业费，热心小区事务管理，有一定组织协调能力，其次还要有充足的业余时间参与小区管理，而且业主委员会成员目前大多数是义务的，没有报酬。根据物业管理条例，要在社区的牵头下成立业委会，推选业主代表。

市住建委物业管理科相关负责人表示，近年来，随着人们法律意识、维权意识的提高，新小区主动联系所在社区，积极成立业委会的现象相比以前多了不少。

物业热点问题有章可循

物业提供的服务等级与收费不符、小区公共部位的盈利收益账目未公开、新招聘物业入驻面临老物业不及时交接……如何解决这些问题，物业管理科相关负责人也给出了回应。

目前安徽省正在制定物业企业信用等级管理办法，2017年底安徽省住建厅为加快推进物业服务行业信用体系建设，拟定了《安徽省规范化物业管理项目评价办法（试行）》和《安徽省物业服务企业信用综合评价办法（试行）》两个讨论稿，征求各地方意见。

该负责人介绍，下一步将通过政府评价、行业评价、项目实施情况评价等，对物业公司的服务质量进行评定，一旦物业公司被评定等级较低，业主委员会通过业主大会可以解聘现任的物业企业。即使是细节问题，如果长期得不到整改，物业公司也可能会被调低等级，甚至在未来的项目招投标中失去入选资格，逐渐面临退出行业竞争的危险。

关于公共部位利用的收支情况，物业企业应该公开，住建部门出台的《业主大会和业主委员会指导规则》，对工作开展的具体流程有详细规定。此外，类似房屋维修基金的使用等重大问题，要得到一半以上或三分之二以上业主的同意。如果业委会工作遭到大部分业主质疑，社区有权利督促业委会改正，如果涉及违法要承担相应的责任。

开发商在销售楼盘前就要招聘物业对预售楼盘进行管理，此阶段称为前期物业管理，履行物业管理的时间通常是一年，或者截至小区业主大会成立。小区业委会成立后要对已经存在的物业管理情况进行考核评价，如果业主对前期物业反映都很好，价格标准大家也能接受，物业可以续签合同；如果认为服务不行，要求整改或重新选聘，作为业委会要公开招聘，同时要提前60天告知现存物业公司，在此期间内物业要整理业主信息、小区建设等资料等及时移交业委会，业委会可以转交给新聘的物业公司。如果原物业公司故意延迟交接工作，则违反了物业管理条例，预收和多收的物业费必须归还。

随着社会的发展，居民对物业企业服务能力的要求越来越高。市住建委物业管理科相关负责人表示，目前铜陵包括枞阳地区有近100家物业企业，这些物业只有通过提高服务水平，才能赢得市场，而除了保安秩序管理、绿化维护，物业最重要的职责还是设施设备的管理。近年来职能部门也正着力加强物业队伍素质提升，特别是对设备管理人员的培训持续升级。

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