无资质预售，应双倍返还预付房款

【案情回放】

原告王云（化名）诉称：2007年2月25日，王云与华泰商贸公司（化名）签订《华泰服装商贸城预购合同书》，预购了华泰商贸公司开发的位于华泰商贸城内的商品房两套，并于同年3月5日预付购房款128000元。合同签订后，华泰商贸公司一再违约，未按期交付房屋，并于2009年底将王云预购的商品房又擅自出卖给他人。现王云发现华泰商贸公司无商品房预售许可证，故具状起诉，请求判决：一、确认王云与华泰商贸公司之间签订的商品房预售合同无效。二、华泰商贸公司返还王云已付购房款128000元，并自2007年3月5日起按银行同期贷款利率计付利息。三、华泰商贸公司承担王云已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿王云128000元。

被告华泰商贸公司辩称：华泰商贸公司系依法成立的合伙企业，有权处分自己的房产。同时，华泰商贸公司不属房地产开发公司，处分自己的房产时无须按照房地产开发经营管理法律法规的规定向买受人提供商品房预售许可证明，故王云与华泰商贸公司之间签订的《华泰服装商贸城预购合同书》合法有效。请求驳回王云的全部诉讼请求。

【法院判决】

经庭审举证、质证，枞阳县人民法院对双方当事人所举证据综合分析，审理查明：华泰商贸公司系依法注册成立的从事服装加工与销售的企业法人。2006年3月16日和2007年1月13日，华泰商贸公司以兴建安徽华泰服装加工项目用地为由,分两次与枞阳县周潭功能区建设办公室签订《土地出让协议书》，协议在枞阳县周潭镇澄英村境内征地计77.259亩，用以开发建设“安徽华泰服装商贸城”。2007年2月25日，华泰商贸公司与王云签订《华泰服装商贸城预购合同书》，约定将华泰商贸城3号商业楼9号、10号两套房屋以每套128000元价格预售给王云，协议约定购房款分两批付清，即合同签订时交付第一批购房款128000元，2007年10月付清第二批购房款128000元。关于交房期限，协议载明“工程主体竣工时间为2007年10月底。单体经验收合格后交付乙方使用”。合同签订后，王云于2007年3月5日向华泰商贸公司交付了第一批购房款128000元。2007年6月7日，华泰商贸公司与枞阳县某建筑安装总公司签订《建设工程施工协议书》，约定华泰商贸公司将华泰商贸城商业楼工程承包给该建筑安装总公司施工，工期为四个月。购房合同在履行过程中，王云以华泰商贸公司逾期交房、欲交付的房屋非自己预定的位置为由要求退房，遭华泰商贸公司拒绝，因此成讼。

另查明，华泰商贸公司与王云签订上述协议时没有商品房预售许可证明，亦未明确告知王云此项事实。

该院经审理后，依照《合同法》、《消费者权益保护法》及《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》等，作出了如下判决：

一、2007年2月25日原告王云与被告华泰商贸公司签订的《华泰服装商贸城预购合同书》无效。

二、被告华泰商贸公司返还原告王云已付购房款128000元，并自2007年3月5日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，息随本清。

三、被告华泰商贸公司承担原告王云已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告王云128000元。

【案件评析】

华泰商贸公司没有商品房建设开发资质，但以盈利为目的，在出让的土地上开发房屋公开对外出售，符合一般商品房开发经营的特征，故本案所涉房屋应当适用商品房买卖合同纠纷的有关法律规定。本案当事人在签订商品房买卖合同时，合同项下的房屋尚未开工建设，故该商品房买卖合同在性质上属于商品房预售合同。华泰商贸公司在没有商品房开发经营资质、没有商品房预售许可证明的情形下，开发并预售商品房，违反了法律法规的强制性规定，故其与王云签订的商品房预售合同无效。华泰商贸公司与购房人王云签订商品房买卖合同时，明知自己没有商品房开发经营资质，不能取得商品房预售许可证明，却未明确告知，其行为构成故意隐瞒，依照调整商品房买卖法律法规的规定，应当承担返还已付购房款及利息，并应承担不超过购房人已付购房款一倍的赔偿责任。同时，华泰商贸公司作为经营者，故意隐瞒自己没有商品房开发经营资质、不能取得商品房预售许可证明的行为，也构成对消费者的欺诈，依照消费者权益保护法的有关规定，在返还消费者已付购房款及利息的基础上，亦应承担消费者已付购房款一倍的赔偿责任。因此，王云要求华泰商贸公司返还已付购房款128000元及利息，并要求该公司赔偿128000元的诉讼请求，法院予以支持。法律规定从事房地产开发经营的企业应当具有房地产开发经营资质，预售在建、待建房屋时应当具有商品房预售许可证，目的在于维护房地产交易秩序，保护消费者利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，华泰商贸公司不具备房地产开发经营资质，没有商品房预售许可证而预售待建房屋的行为，与上述立法精神相悖，因此华泰商贸公司关于自己不属房地产开发公司，无需商品房预售许可证而有权预售自己房屋的抗辩主张，法院不予采纳是对的。

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