如何规避“一房二卖”？预告登记别忘记！

近年来，社会上存在少数卖方“一房二卖”的现象，使买房者蒙受巨大损失。下面就通过一个案例来告诉大家如何避免发生此类问题，保障自身权利。

2005年，贾某和某房地产开发公司签订了商品房预售合同，并到房产管理局办理了预售合同备案手续。2007年2月，该公司又把同一套房屋出售给张某，双方签订了商品房买卖合同，也在县房地产管理局办理了交易合同备案，张某在签订合同后依约交付了首付款，并办理了按揭贷款手续，2009年，该开发公司向张某交付房屋，张某随即装修入住。贾某、张某均未办理涉案房屋的预告登记和转移登记。2011年，贾某向人民法院提起诉讼，请求确认张某与开发公司签订的合同无效，并对其物权权益优先保护。一审二审法院均认为，张某与该公司的购房合同有效，双方应继续履行，房管局对商品房买卖合同备案行为对物权不发生效力，据此驳回贾某的诉讼请求，贾某不服向省高级人民法院申请再审。

在我国法律中，预告登记和商品房预售合同备案是两项不同的制度，二者之间存在很大的差别。预告登记是《中华人民共和国民法典》确定的一种物权登记制度，这项以保障将来发生的不动产变动为目的的登记制度，是为保障预告登记权利人将来实现债权的一种特殊的公示方法。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力。经预告登记的不动产买受人可以享有产权人的部分权利。而商品房预售合同备案是房地产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，其功能是服务于管理部门了解商品房销售状况、督促开发企业合规使用预售款、杜绝"一房多卖""重复抵押"等现象的行政管理手段。但是，在产权保护和法律效力方面，却存在先天不足，法律上并未规定备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力，也未明确未备案的预售合同是否可以对抗第三人、是否可以对抗随后成立的物权变动等内容。

因此，办理了商品房预售合同备案并不当然产生预告登记的法律效力。在现行法律法规及司法解释中，并未明确优先保护备案的合同，司法实践中，对于“一房多卖”情形下，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，法院原则上会按照如下顺序确定权利保护顺位：①已经办理商品房所有权转移登记；②合法占有房屋；③合同履行情况、买卖合同成立先后等。本案中，贾某和张某在商品房合同备案后均未申请预告登记，两人备案的合同均不发生物权效力，鉴于张某已经装修入住符合合法占有情形，故法院认定张某与开发公司的商品房买卖合同合法有效，可以继续履行。

省不动产登记中心提示市民购房时请务必慎重，建议在商品房买卖合同签订后及时去不动产登记机构办理预告登记，才能坚决杜绝“一房多卖”行为,降低交易风险，保障自己的权利。

新安晚报安徽网大皖新闻记者徐琪琪

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