当代置业业绩不达标，今年要集中降负债

在跨越500亿销售额的关口，恰逢疫情和严格的金融监管新政，当代置业(01107.HK)放缓了发展脚步。

当代置业近日披露2020年年报显示，过去一年，收益同比增长8.2%，约157.41亿元；毛利同比增长2.1%，为37.84亿元；毛利率约24.0%，净利率为7.1%，相比于2019年同期减少了1个百分点。ROE为11.49%，同比微降0.86个百分点。

其销售额同比增长约16.6%，达到422.11亿元，未完成年度销售目标。

前几年，房地产经历了一轮短暂狂欢，全国商品房销售额不断创下新高，大部分房企在这一阶段定下激进扩张目标，当代置业也加快发展步伐，定下了 “2020年冲击500亿元”的销售目标。

尽管，过去一年房地产在疫情和市场波动下，展示出了强劲的韧性，全国商品房销售额比上年增长8.7%，达到17.4万亿元，但“房住不炒”调控更趋严格，金融上出台了“三道红线”和“两道红线”的政策新规，形成了监管闭环。

行业格局生变，业内的一个共同预判是，16万亿至17万亿元将成为房地产行业的规模横盘，并将在相当长时间内保持稳定。规模效应已被房企舍弃，管理效益和经营效益成为新的逐鹿点。当代置业也在今年选择舍快求稳。

券商国泰君安指出，当代置业2021年销售目标已经在500亿元以下，仅为470亿元。而2021年推盘货值预计达到670亿元，相当于70.1%的目标去化率。

随着调控的持续，行业的马太效应进一步加剧，大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显，小房企的生存空间更加有限。降杠杆已经成为中小型房企不得不实施的安全命题。

当代置业在财务方面并不算稳健，高负债和高融资率一直是其发展掣肘之一。转为“绿档”，成为这家公司今年首要任务之一。

“三道红线”融资新规根据“扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍”的三个标准，将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

根据年报，当代置业踩中一道“红线”，未达到“绿档”。其净负债率为95.7%，非受限现金短债比为1.10，属于达标范围；剔除预收款后的资产负债率为82.0%，超标。因此，若以此为参考，当代置业未来的债务增长需控制在10%左右。

具体来看，在影响“三道红线”的其它指标方面，当代置业的现金、受限制现金及银行结余为约140.93亿元，一年内到期的流动负债共计98.1亿元，短期偿债压力较小。

至2020年末，其有息负债为245.93亿元，其中，银行及其他贷款约157.11亿元，优先票据约78.52亿元及公司债券约10.31亿元。

期内，加权平均借贷利率与2019年持平，为约9.9%。同时，当代置业单笔最高发债利率已从15.5%下降至11.95%。2019年，当代置业发行的3.5亿美元债券，利率15.5%，曾创下亚洲公开债券发行的利率纪录。

不过，当代置业融资利息支出依然较高， 达到24.56亿元，并且还将20.46亿元利息支出进行资本化，资本化率达到83.31%。

舍快求稳后，当代置业在土地投资上也有所转变。

年报显示，2020年当代置业买入24个新项目，获取总建面约462.6万平米，新增土储货值431亿元，集中分布于二三线城市，如湖北、湖南、陕西、安徽、重庆、贵州、河北等。其中，湖北新获取总建面达到97.05万平米，重庆、安徽分别获取86.5万平米及75.47万平米。

产业协同是这家公司关键的土储增长驱动力。2020年，公司大约52.5%与5.9%的新购土地价值来自产业协同与一二级联动开发。同时，当代置业还在不断加快与产业公司合作，目前已与中亿丰建设、武汉卓洋置地、新基业控股、湖南龙骧交通发展、湖南建工、星光文旅、鼎晖投资、网库集团等公司达成战略合作。

年报发布后，国泰君安综合各方面指标，略微下调当代置业目标价至1.34港元，相较于公司2021年每股估值3.50港元有61.7%的折让，也分别相当于4.6倍2021年核心市盈率及0.3倍2021年市净率。

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