二手房“缩水” 买家过户时傻眼 房产证和购房合同面积不符,买卖双方和中介都喊冤 律师观点:《民法典》新规,中介未尽到报告义务,承担主要责任

本报记者陈瑶

邓先生为了孩子上学,最近通过房产中介在绿地世纪城买了一套二手房,买卖双方和中介签了三方合同,邓先生付了首付,去办了网签,一切似乎挺顺利,但到了最后一关要办房屋过户时,邓先生突然发现自己买的房子“缩水”了,赶紧按下了“暂停键”,这房子不想买了。

房子突然“缩水”,买家暂停交易要补偿

邓先生说,三方共同签署的存量房买卖合同上,房屋面积是115㎡,可是到了过户时,他才突然发现面积成了111.45㎡,少了3.55㎡。邓先生随即停止了办理过户,而且又找到了房东和中介。

“我确实大意了,签合同的时候觉得,这种基本信息,中介肯定不会搞错,所以我根本没细看,就把合同签了。甚至在网签环节,我都没有注意房屋面积,一直办到了过户我才注意到房子实际面积和我的合同上不一样。”邓先生认为,房屋面积缩水,签的合同不属实,房东和中介都应该向自己做出一些补偿。按照总房价折算出每平方米的单价后,邓先生认为,房东和中介应该共同承担赔偿责任,双方应该赔偿他2.8万元。

但邓先生同时也向记者表示,自己签合同、交首付款、办网签备案等诸多环节都没有仔细审核房屋面积这项重要信息,本身也粗心大意了,所以,也愿意做出一些让步,但他认为出现问题,主要责任在中介和房东,另两方应该向他承担至少2万元的补偿。

卖家:中介填错合同,应承担主要责任

记者随后联系到了这套房的卖家张先生。张先生介绍,只有当初和开发商签的《商品房买卖合同》中才提到过房屋面积115㎡,自己能提供的房屋产权证、购房全款发票、契税完税证明等各种材料中,提及这套房子的面积都是111.45㎡,所以,自己绝对不存在主观欺诈的意图和行为。

“我和买家同时都犯了一个错误,就是过于相信中介,我们都没认为会在这么重要的细节上出问题,所以才忽略了。中介既然一手托两家,协助我们买卖房屋,收了买卖房屋的服务费,首先就应该核实房源的各种信息。房屋面积这么重要的内容都搞错了,责任最大的一方应该在中介,而且这份合同的所有手填写项都是中介填的。”张先生认为,作为专业的房产交易机构,这家中介这次却犯了这么不专业的错误,导致买卖双方现在都骑虎难下,中介应当承担主要赔偿责任,向购房者做出补偿。

中介:逐字逐句念合同并做提醒,三方确认才签合同

记者联系到为张先生和邓先生交易房屋的中介,安徽中墅房地产经纪有限公司绿地世纪城店,店面经理孙杰在采访中向记者表示,中介也很委屈,因为所有的操作都是正常的。

在这份合同中,记者看到在“面积”这一栏确实手写的是115㎡,而在“面积”之前,有三个选项分别是“房屋产权证”“不动产权证”“商品房买卖合同”,三个选项中被勾选的是“商品房买卖合同”。

孙杰认为,中介工作人员是按照《商品房买卖合同》的面积制订了《存量房买卖合同》,而且三方同时在场签署合同时,中介工作人员逐字逐句将合同的重要内容、细则念给买卖双方听,卖家张先生当时并没有提出异议。并且在签合同时,中介工作人员还会提醒双方,房屋实际面积可能会和买卖合同中的面积有一定的误差,但误差一般在3%以内,二手房是按套和总价成交,并不是按照单价计算面积成交,这些内容双方也都认可后,三方才签了合同。

“从合同填写的数字到整套操作流程,我们没有什么问题,只不过现在出现了这种局面,我们也愿意促成买卖双方最终解决问题达成协议,愿意补偿一些,但不应当由我们承担主要赔偿责任。”孙杰告诉记者,卖家的房屋产权证一直抵押在银行用于办理房贷,在存量房买卖合同签署后,能证明房屋真实面积的产权证才出现在中介。中介按照当初的房屋买卖合同制作二手房交易时签署的存量房买卖合同,也提醒了买方,实际面积可能有出入,所以这个“锅”中介不能背。

律师观点:中介未尽到“报告义务”,承担主要责任

房子过户办不下去了,看起来三方都有些冤屈,但也都有责任,那么到底谁该承担主要责任呢?记者采访了展翔律师事务所律师陈宗瀛。

在陈宗瀛看来,买家本身粗心大意,要承担一定的责任是肯定的。卖家是明确知道房屋真实面积的,在整个过程中存在隐匿事实的嫌疑,也有不可推卸的责任。而中介则是导致问题出现责任最大的一方。

“中介应该查实房屋的实际面积,搞清楚实际交付时面积多大,虽然选择了《商品房买卖合同》中约定的面积,但这并不是房屋的实际交付面积,虽然念了合同、做了提醒,但对买卖双方来说,中介是填了错误的信息,念了有误导内容的合同,所谓的提醒也没能真正起到提醒的作用,中介不算尽职尽责,所以要负担主要责任。”

陈宗瀛表示,在刚刚开始施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十二条中,明确了“中介人报告义务”,即中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

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