小区公共区域收入，到底该归谁？

深圳市某小区业主委员会起诉该小区的物业服务公司，主张该公司在未经业主同意的情况下，擅自将小区公共区域广告收入据为己有，请求判令全部退还。

物业服务公司辩称，小区公共区域广告收入已用来补充该小区物业费收入严重不足的部分，体现了“取之于业主，用之于业主”的原则，因此原告无权要求退还。

法院查明，该物业服务公司共收到小区公共区域广告收入48万元。法院认为，楼道、电梯内属业主的共有部分，在其内设立广告所得的收益依法属于全体业主，物业服务公司在无授权的情况下私自与广告公司签订合同、收取收益并据为己有的行为，显然不应得到支持；法院判决，物业服务公司应返还上述广告收入48万元。

律师说法：

目前很多物业服务公司擅自引入小区公共区域广告，并将广告收入据为己有，主要的理由就是物业费收不上来，物业服务公司要通过广告收入弥补亏空。但是，根据法律规定，如果没有明确约定，物业服务公司无权用广告收入折抵物业费。

物业服务公司将小区公共区域广告收入据为己有，而业主并不清楚自己对广告收益的权利，这是普遍现象。

为此，律师建议：小区业主入住小区后，一旦条件成熟，应该尽快召开业主大会会议，成立业主委员会，由业主委员会对小区广告的引入、收益的分配等事项与物业服务公司交涉；一般来说，小区广告的收益可以约定用于公共开支，如用来补充住房维修基金，改善小区服务，也可用于冲抵物业管理费、公摊水电费等；此外，还可以从中提取一部分作为报酬，用于奖励物业服务公司，激励物业服务公司提供更好的物业增值服务。当然，若交涉不成，业主委员会有权代表全体业主诉讼维权，依法通过国家强制力维护权益。

安徽中山法律援助维权中心 志愿者

国浩律师（合肥）事务所金磊律师

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