关注老商城“更新”③ 老商城焕发新生老商城焕发新生，，出路在何方出路在何方？？

由于种种原因，绿都商城从辉煌走向了落寞。作为承载了合肥人记忆和情感的老商城，如果能从困境中突围、重获新生，也是很多人的期待。记者了解到，目前，淮河路步行街正在积极开展国家级步行街创建工作，包括绿都商城在内的区域软硬件或将迎来全面提升；此外，四牌楼商圈产业提升与发展规划也已启幕。那么，绿都商城能否抓住这一波趋势重返往日繁华？记者也采访了各界人士，希望能为其开出“药方”。

政府绿都商城应与步行街业态互补

记者了解到，今年8月底，合肥市政府第39次常务会议上，合肥市政府确定淮河路步行街代表全市申创第二批国家级步行街提升改造试点。“如果申创成功，能够助力合肥在消费驱动层面融入长三角一体化高质量发展。”合肥市庐阳区商务局相关负责人这样说道。

淮河路步行街申创“国家级”，随之而来的将是功能布局、业态品质等一系列的转型升级。这位负责人介绍道，此次申创的范围是以淮河路为中轴线，主街全长1360米，平均宽度22米，35条井字形支巷向四周延伸，构成环城东路、长江中路、阜阳路、寿春路相围合的规划区域。改造提升会将步行主街西延，融入老市府广场（人民广场）、江淮大戏院、原市府大楼等优质资源。在这片区域中，绿都商城是其中的一环。

这位负责人表示，目前淮河路步行街新兴业态欠缺，沉浸式体验不足。在淮河路步行街申创国家级的过程中，如果绿都商城可以抓住机遇对步行街的业态进行补充，或许会形成新的消费热点，对步行街整个街区产生商业刺激。“这对淮河路步行街人气的集聚以及商业的带动方面肯定会产生积极影响。”

记者还了解到，在淮河路步行街的改造提升方案中，绿都商城未来或将被打造成为“精致生活体验式商业综合体”：将引入国内外知名品牌，增加休闲娱乐、生活服务类业态占比，提升品牌档次及消费体验，集聚购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童体验等众多业态于一体。

不过，这位负责人也坦言，如今的绿都商城楼体老旧，部分资产空置，改造提升工作并非易事。未来，庐阳区将探索建立物业改造基金，并引入社会资本对绿都商城的业态进行整合与盘活。同时，庐阳区还将对中市逍遥街等其他区属资产进行逐一盘活，以助力淮河路步行街提升。为在街区内构建更加安全、便捷的步行接驳体系，庐阳区还将进一步完善和优化街区步行环境与立体商业动线，计划在有条件的区域配置商业连廊。

事实上，2018年起，庐阳区就在环城河围绕的5.2平方公里的老城区范围内全面实施老城保护更新战略，这不仅是合肥市、庐阳区两级政府的重点工作，也是庐阳区未来发展的最大竞争优势所在。目前，由戴德梁行“操刀”的四牌楼商圈产业提升与发展规划已初步完成，未来将立足全省第一商圈战略定位，目标打造成为融时尚消费、智慧体验、历史人文为一体的全国知名特色商圈。据了解，这一规划范围约4平方公里，淮河路步行街作为重要组成部分，将对街区进行整体设计，形成街区商业发展、业态布局、资源植入、运营模式提升改造一体化设计方案，除了对淮河路步行街、老报馆等现有项目进行提升，还将为空置物业赋能、构建步行系统、串联旅游景点等，这也将为绿都商城的发展提供更好的商业环境。

专家焕发活力要补齐三大“短板”

安徽省经济研究院产业与技术经济研究所所长王业春表示，绿都商城能否“活”起来，与周边环境息息相关。其所处的四牌楼商圈，是合肥最为老牌的商圈。不过，随着时代的发展，作为老商圈的一些“短板”也逐渐显露出来，要想获得更多活力，“短板”亟待补齐。

王业春表示，交通通达性不够是老商圈发展受限制的“通病”，会影响人流的导入。这其中有地缘因素，也亟待规划层面的完善。政府相关部门可以考虑通过合理规划，实现私人交通与公共交通的有效接驳。这方面，日本涩谷商业区“站城一体化”的模式可作借鉴，这一模式可让车站与其他交通方式高度融合。就四牌楼商圈来看，BRT人民广场车站、地铁2号线四牌楼站要充分考虑提升其转乘便利性，达到区域内人流高效通过的效果；此外，还应扩充适宜步行和停留的空间，在车站周边穿插多处能起到连接作用的竖向轴线空间，比如空中廊道、地下空间通道等，形成舒适快捷的步行者通行网，并连接周边商业体，创造一体的连续性，让区域内活起来。

此外，四牌楼作为老商圈业态较为单一，这一点可能与当下消费群体的消费理念与偏好并不契合。四牌楼商圈要转变经营理念，新增一些体验性消费，比如娱乐、文化、创意等业态，以此带来口碑和效益的提升。

王业春还提出，如今颜值经济愈发受到主流消费人群认可。从四牌楼商圈整体来看，不少建筑包括绿都商城等已经十分老旧，建筑、设施面临更新，应从内外两个方面提升颜值，找到自己的个性和特色。四牌楼商圈板块内拥有众多的文化地标，包括四牌楼、鼓楼桥、李府等等，应挖掘其文化底蕴，将历史文化的元素激活，与商业氛围形成良好的互动。让文化为商业吸引客源，留住客源；商业则为文化增添活力，形成特色。具体来说，可以从点、线、面三个方面进行提升：“点”方面，可以选择商圈内的重要节点、地标性项目，进行商业改造和文化重建；“线”方面，可以畅通、强化街区沿线的商业特色，做好功能规划；“面”上来说，应挖掘规划区内庐州文化旅游资源，提炼老城旅游新形象和精神内核，打造一个叫得响的名号。

建议改建有利于激活商圈

绿都商城到底应该如何走？合肥市人大代表朱清萍在今年两会上曾有过相关提议。她建议完善四牌楼核心商圈的配套，找回城市记忆，这其中就有绿都商城改建的部分。她提出，通过对绿都商城进行改建，可以实现百大金座（鼓楼）和银座（乐普生）在空中及地下的双向贯通，无缝对接人民广场近500个停车位；引进院线、室内真冰溜冰场等新型服务项目和消费体验式业态，完善商业配套，同时对绿都商城所有外立面和进出口进行升级改造，使其与百大金座（鼓楼）外立面和谐统一。

而记者了解到，2016年9月，合肥市绿都商城业主委员会曾委托合肥工业大学建筑设计院，对绿都商城的结构、区位、业态等进行调研并出具改建概念性方案。由于绿都商城年久失修，且没有物业专项维修资金，屋面出现常年漏水，设计方提出解决方案：在确保商城结构安全和消防安全的前提下，可在原有3~6层屋面约10000平方米的基础上，改建10000~15000平方米的鼓楼院线、真冰溜冰场、儿童乐园、美食休闲、养生康体等附属设施，附带停车场等业态。

同时，该方案还以上海徐家汇核心商圈、合肥站前白马商场过街天桥等案例论证，提出连廊建设方案：在6~8层空中架设两个6~10米宽空中廊道输送带，恢复原鼓楼桥文化景点；在地下一层开通两个6~10米宽地下通道，在四牌楼地铁站通过二层连廊与BRT公交枢纽无缝连接，彻底解决鼓楼面积较小，配套不全问题，实现双方资源和优势的互补。同时，结合空中廊道与绿都商城对接部分的规划设计，在BRT换乘中心（淮河路方向）架设两台飞梯，进入绿都商城6层、在宿州路方向（安庆路与中菜市路交口）架设两台飞梯进入商城4层、在人民广场（徽州大道方向）架设两台飞梯进入绿都商城6层，在宿州路和淮河路地面一层部分各拟建一个负一层地下商业主入口，负一层地下商业在B区与百大银座（乐普生）预留四台扶梯相互贯通。

方案中提出，这一规划达成的目标是：通过系列改建改善老城区商业环境，恢复人文景点，繁荣四牌楼商圈。

展望

未来发展前景如何？

记者了解到，目前中影方面就绿都商城投资院线表达出较强的意向。

中影集团王经理介绍说，他和团队已经现场考察过这一项目。如果绿都商城实现改建，该公司意向在顶层投资巨幕影院，打造苍穹影院。他认为，绿都商城位于合肥老城四牌楼商圈的核心，与淮河步行街毗邻，而淮河路步行街的人流量大，是很吸引当地年轻人的商业街区；另外，绿都商城所处的板块历史文化底蕴深厚，包含完整历史文化谱系，有极深的文化积淀。无论从商业价值还是从文化承载来说，都与他们的项目十分契合。

据介绍，中影方面目前已在合肥落地两个院线，分别位于蜀山区和经开区，在庐阳区尚未有布局。此番，中影欲在绿都商城打造的院线，将定位为精品影院，不同于传统电影院，而是更重视对文化氛围的营造，风格和内容的打造上将更重视电影文化体验。该院线将致力打造成中影在合肥的标杆性项目，并借助中影集团的资源优势，为消费者带来沉浸式的电影历史文化体验，将成为淮河路步行街商圈的一道人文风景线。

不过，据记者了解，根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。由于该院线项目涉及绿都商城的改建，这也意味着，必须要经过持绿都商城总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，项目才可能落地推进。由于绿都商城业主有1000多个，人数众多，“双三分之二”操作起来难度不小，这也是投资方有所顾虑的问题。

过程或许曲折，前路将会光明。期待未来，随着政府的规划引领、市场主体的积极参与，绿都商城以及淮河路步行街、四牌楼商圈市场业态将更加丰盈，体验消费也更为丰富。政府、市场、业者有机融合，势将为板块商业发展注入持久活力。

新安晚报安徽网大皖客户端记者姚一鸣胡继洪胡霞利/文王从启/图

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