物业纠纷何其多

案情简介：2017年12月，××区“×福×”小区的十几名业主纷纷接到××区人民法院的电话，告知其被管理“×福×”小区的“×信”物业公司告上法院，原因是这些业主拖欠物业费，经物业公司催要，业主仍然拒交。法院受理案件后先通知双方当事人进行庭前调解，庭前调解时各位业主的情绪都比较激动，认为自己不交物业费是有合法理由的，调解法官见双方争议较大，无法达成一致意见，故通知各方案件正式转入立案程序。开庭时办案法官通过询问业主得知，业主拒绝交纳物业费的原因各有不同，有房屋不是自己居住的、有房屋漏水没有得到维修、或者自行维修没有得到补偿；也有部分业主提出物业费偏高、物业管理不完善；未与物业公司签订物业服务合同等等原因。知道具体的原因后办案法官针对不同的情形跟业主耐心地解释相关的法律规定，对于业主特别关注的房屋漏水问题，办案法官告知业主如何采取合法的途径维权，从源头上消除业主心中的担忧。又跟物业公司协商如何提高物业管理质量，并建议物业公司对于物业管理的不完善给予业主物业费一定的减免。

通过办案法官细心耐心的解释，业主也明白了有些理由不能成为拒交物业费的抗辩理由，自己受损害的利益可以通过别的途径解决。最终绝大部分的业主都和物业公司达成了一致的调解意见，这一批案件绝大部分通过调解结案。

律师点评：近年来物业合同纠纷案件属于高发的基础类型案件，之所以高发的原因是很多业主不清楚物业合同中物业管理的内容，很多业主认为跟房屋有关的问题都是物业来解决的，再加之很多物业公司管理不完善，物业服务工作不到位，也诱发了此类纠纷。根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。如何理解“正当理由”？应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交纳费用是基于正当的、合理的理由。概况起来有如下几点：

一、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交；或者物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，但以上二点要有有力的证据证明。

二、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

三、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

四、房屋有质量问题未交房，物业费由房地产开发商支付；交房后房地产开发商有维修义务，物业费还是由业主支付。

至于本案中的业主提出的房屋未居住、漏水未维修、未与物业公司签订物业服务合同等等原因，根据《物业管理条例（2007年修订）》《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，不能成为拒交物业费的抗辩理由。

在此律师提醒广大业主，要合理合法地维护自己的权益，同时注重保存证据材料，正确地拿起法律的武器维护自己的合法权益。

安徽地平律师事务所律师:何芳

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