国外如何 物业管理

当前，随着生活水平的提高，市民对自己居住环境等方面的要求也越来越高。这其中，小区公共环境就是市民最多关注的。而作为小区公共服务提供者的物业公司，在现实中也很容易与业主因为某些问题难以协调而引发争议，有时候双方甚至会闹到对簿公堂的地步。那么国外是如何进行物业管理，又如何协调争议的呢？对此，安徽商报融媒体记者日前邀请了一些居住在海外的友人，来谈谈所在地的物业管理。

美国

拖欠物业管理费 房屋不能买卖

美国的房屋类型主要有三种：独栋房屋、联排屋和公寓。除了独栋房屋没有物业管理，常见的公寓或联排房屋会有专门的物业公司负责公共管理。美国近期的新建住宅，都开始有物业管理了，服务也是包罗万象。车辆管理、草地修剪、树木维护、泳池、健身房、会客厅这些都是比较基本的服务。有的社区物业提供更优质便捷的服务，例如：洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊等。

更有一些高档公寓具有五星级酒店式服务，有些甚至提供包括24小时管家服务，海滩服务，客房服务……当然羊毛出在羊身上，服务项目越多，管理费用也是随之增加。在这个选择上看个人需求和财力。

大部分美国居民喜欢选择独栋别墅没有物业管理的社区，很少部分人会选择住在有物业管理的联排屋或公寓。如果购买有物业管理的房子，一定会先仔细阅读物业管理条款。

美国物业管理费可分为两种，月管理费和额外费用。月管理费就是：每月几十块到几百块不等的金额，具体就要看区域和服务，以及住宅面积。房屋面积越大费用也愈高，旧的住宅费用会高于新宅。一般的管理费会包括水费、公共清洁和公共设施维护费等。额外费用则包括如社区的公共设施老旧更换费等，这时社区会申请贷款完成更换，产生的费用由业主分摊，这笔花销不包含在日常管理费中。

美国的物业费相对国内是比较高的，很多地区一年的物业费占到房屋总价的0.9%。并且是强制缴费，如果有的业主拖欠物业费，物业公司有权将业主的产权进行拍卖。此外，若是业主出售房屋，业主也得付清物业费才可以自由买卖。

物业管理公司也会处理邻里之间的小纠纷。一个朋友住联排住房，一共四户人家。其中有一位住户是夜班，白天需要休息。因为是木质结构的房屋，车库又在楼下，库门开关声音大且有震动。夜班工作的人白天睡觉，会被邻居开关车库门吵醒。这位住户写信去物业投诉，物业管理公司派人来调解。后来还在公众游泳池边办了一场业主餐会，愿意参加的家庭带一道菜来，大家互相认识交谈并尝尝彼此的手艺，聊聊孩子聊聊球赛，也互相体谅了不容易，物业管理公司通过办餐会，营造邻里之间友好融洽的气氛。

当然，美国的物业管理也存在弊端，一些不合理收费，收费后不提供相应服务。这些都可通过法律途径解决。但是打官司耗时费力，美国人还是在选择居住有物业管理的房屋之前，看清楚管理条款和收费标准再购买。

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澳大利亚

没有“小区”的概念 公寓楼会雇佣物业

留学澳大利亚已经有几年时间了。我和很多留学生都一样，来到这里便是希望尽可能多地学习知识、接触异国他乡的文化与精神，以此日后报效祖国。

澳大利亚的首都是堪培拉，而我所在的城市是国内同胞们最为熟悉的城市悉尼。悉尼（Sydney），澳大利亚第一大城市及澳大利亚新南威尔士州首府，位于澳大利亚的东南沿岸，是澳大利亚的经济、文化、政治与旅游中心，世界著名的国际大都市。

澳大利亚没有“小区”概念

悉尼拥有傲视全球的风景线，被誉为“全球最美丽的城市”之一，由于这里拥有宜人的气候、洁净的环境、香甜的空气、高品质的生活，悉尼多次被联合国评为是全球最适宜人类居住的城市之一，客居这座城市多年，印象深刻的是整个城市的物业管理可圈可点。

众所周知，澳大利亚实行的是私有制，因此和其他很多西方国家一样，在城市里你会发现和国内完全不同的现象，就是所到之处没有小区（国内由成片的住宅建筑群构成小区）。澳大利亚的老百姓一般都住独栋的house，类似国内的小别墅，公寓一般也就孤零零的一栋楼，多栋楼已很少见。

因此在澳大利亚，人们根本就没有小区的概念，管理也是各栋公寓楼自行管理。留学期间，我住的就是校外的一栋公寓楼（在国外很多留学生喜欢三五个一起出去租房，常常入住的是公寓楼）。公寓楼有专门的物业来管理，由多数住户挑选聘请的物业公司组成，可谓花钱买服务，所以澳洲的物业基本都是雇佣的。

记得当初第一次走进公寓楼时，所到之处窗明几净，环境卫生保养的相当好，这一点绝对没有吹捧澳大利亚的物业，但澳大利亚优美环境，正是离不开物业提供的精细管理，以及澳大利亚人整体素质的提高。即便公寓楼住了几年后直到今天，入口大厅、楼梯走道、垃圾房的一些设施和装备都完好无损，几乎和几年前搬进来的时候一模一样，住在这样的环境内，很少听到有住户抱怨过。

物业工作人员全部持证上岗

公寓楼物业的工作人员，都是持证上岗，没有证书是无法从事该职业的。每天，物业的主要服务是火盗预防、楼道清扫、集中清理垃圾，维护比如健身房这样的基础设施。

负责我这层楼保洁阿姨是一个叫苏珊的大妈，年龄已有40多岁，她每天前来清扫保洁和清理垃圾，忙完这一切后她都会很安静地离去，偶尔遇到住户，苏珊大妈总是微笑着，显得很礼貌。在一年内，物业常常会举行火警演练，而这个时候就能看到苏珊大妈跟着同事们集体出现，在平时这些工作人员给我的印象是存在感很少。我的同学汤姆告诉我，在澳大利亚，住户都是物业的老板，花钱雇佣物业，因此双方摩擦很少，遇到一些较大问题时，物业并不会做出决策，决策都由住户们做出投票来直接决定。

澳大利亚的媒体曾做过统计，大约有超过60%的房东和房客产生过矛盾。我住的公寓楼也主要是对外出租的，在平时公寓楼的物管主要是以房东的利益为主，租客放在其次。我刚搬进来时，这里的物管热情地帮助房东购买好家具家电，方便我们可以“拎包入住”；而且物管还帮助租客迅速开通水电煤气以及网络，让我们最短的时间内住进舒适的“家”。

公寓楼也有“业主委员会”

由于没有小区，公寓楼一般独自管理，因此在澳大利亚，公寓楼的“业主委员会”一般都是有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的周边以及楼内的公共部分。一般的做法是业主中的几个人组成委员会，并推举一个负责人，该负责人负责大楼的所有事务，包括收取管理费，委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管道维修以及大楼保安等。管委会的其他人起协助和监督作用，检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准，不够开支时可以适当增加，如果每年有剩余还可以回报大楼，更新一些公用设施。

最后，来说说这里的物业管理收费问题，以我所在的公寓楼而言，一年的物业费在3000澳元左右（折合人民币约1.5万元）。这样的计费标准是根据公寓所提供的设施来计算的，比如有健身房、游泳池等设施就会更贵。当然，这样的价格在国内已经算很贵的物业费了，但在澳大利亚这样的价格只属于正常水平。实际上，在澳大利亚当你所在的公寓楼房屋密度大、面积小，物业费的价格就会少一些，与之相应的是物业提供的服务也会掉几个档次，这一点上和国内是大同小异的。

周继龙/图

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