一房数租， 谁的请求权具有优先效力？

小王最近遇到一件特别烦心的事情。2017年8月份小王为了就近照顾孩子上学，在学校附近小区租了一处两室一厅的房子，租期三年，并支付了一年的租金。但是小王搬进去居住了半年后小王发现房主小李不仅将该房子租给了自己还租给了小张、小钱，他们与房主小李签订房屋租赁的时间都早于自己，其中合同订立最早的小张的房屋租赁合同已经办理了备案登记手续。现在小王特别担心自己承租的房子被其他人占有，问：小王是否有权利继续居住该房屋呢？

安徽赵长利律师事务所 李小玲解答：

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

在三份租赁合同都合法有效的情况下均主张履行租赁合同的情况下，因小王已合法占有该租赁房屋，根据上述法律规定，小王对小李要求履行该租赁合同的请求权具有优先效力，故小王可以继续居住该房屋直至租期届满。小张、小钱由于合同无法实际履行，可以要求解除租赁合同并要求房主小李承担损失赔偿责任。

(记者 刘心珠 整理)

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