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权利，申请注销登记的；六是申请更2018年“6·25”全国“土地日”不动产登记知识问答

值此6月25日全国“土地日”来临之际，为加强群众对不动产登记的理解和认知，方便群众办事，安徽省不动产登记中心（省国土资源储备发展中心）特地梳理出热点问题，通过问答的方式为大家答疑解惑。

01.不动产统一登记对普通民众有何好处？

答：《不动产登记暂行条例》第四条规定：不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。一是统一登记机构后，不动产权利人只需到不动产所在地的不动产登记机构办理登记，不用再为了登记而跑多个部门，减少了办事环节，提高工作效率；二是明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，规定了申请登记应当提交的材料，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，明确要求不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交；五是不动产公权、私权平等确认，提高不动产登记公信力，保护不动产权益，保障不动产交易安全。

02.为什么不动产应先办理首次登记？

答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记（比如：房地产开发项目必须经过开发商申请首次登记后，购房人方可申请转移登记、抵押登记等），但法律、行政法规另有规定的除外。”

首次登记是其余登记的前提。

03.为什么要开展不动产权籍调查？

答：与传统的房产证、土地证相比，不动产权证书增加了全国唯一的不动产单元号，作为不动产的“身份证号码”。生成不动产单元号之前应先做好权籍调查。根据《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）文件,明确要求不动产权籍调查作为不动产登记的基础和前置条件，只有权籍调查权属清楚、界址清晰、面积准确，方可受理登记。

04.房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？

答：依据《物权法》有关规定，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同效力。

但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。

05.为防止开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办？

答：买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人也可以单方面申请预告登记。

06.不动产登记需哪些人前来办理？

答：因买卖、设定抵押等申请不动产登记须由双方当事人或其代理人共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产

权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。

07.监护人能处理未成年人的不动产财产吗？

答：一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的不动产财产。但是，需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明，还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。

08.继承房屋也必须登记吗？

答：经过登记机构依法登记的权利，肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说，房屋所有权的继承，不登记也有效力。但是，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能过户。

09.因继承申请不动产转移登记时，需要公证吗？

答：《不动产登记暂行条例实施细则》出台之后，已经明确规定因继承办理相应不动产登记的，采取自愿公证原则，即当事人既可以自愿先行办理继承相关公证，再向登记机构提交申请，也可以不经公证，直接提出登记申请。同时，考虑到继承关系的复杂性，以及登记机构的实际审查能力，建议当事人也可以先行办理相应继承公证，然后再提出登记申请。

10.原有不动产权证书遗失、损害等，如何换发、补发？

答：不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。

不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。

11.不动产权不予登记的情形有哪些？

答：有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：

(一)存在权属争议的，但申请异议登记的除外；(二)不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的；(三)申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的；(四)未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的；(五)申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的；(六)申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的；(七)法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。

不予登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。

12.哪些人可以查询不动产登记资料？

答：不动产权利人、利害关系人有权依法查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。

权利人是指不动产登记簿上记载的权利人；继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的；清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体。

利害关系人是指因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；法律法规规定的其他情形。

13.查询不动产登记资料的地点在哪？应提交哪些资料？

答：查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行，但法律法规另有规定的除外。

不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。查询申请书应当包括下列内容：（一）查询主体；（二）查询目的；（三）查询内容；（四）查询结果要求；（五）提交的申请材料清单。

不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。

14.查询不动产登记资料的内容有哪些？

答：不动产权利人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料，但法律法规另有规定的除外：

（一）权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息；（二）不动产具体坐落位置信息；（三）不动产权属证书号；（四）不动产单元号。

不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料：（一）不动产具体坐落位置；（二）不动产权属证书号；（三）不动产单元号。

每份申请书只能申请查询一个不动产登记单元。

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