不动产抵押给三人 债权如何实现？

张某在市区某小区拥有一套三室一厅一卫共计100平方米的房产，已经办理了不动产登记。2015年，张某因做生意困难，借了王某10万元，并以此房产做抵押但未办理抵押登记。后在同一天张某向李某、刘某分别借款25万元，且都以该房产做抵押并办理了抵押登记。王某、李某、刘某的债权均已到期，但张某并未清偿这三笔借款，故王某、李某、刘某都要求实现其对该房产的抵押权，将如何实现？

李小玲（安徽赵长利律师事务所 实习律师）：根据《物权法》第187条规定：以房屋、建设用地使用权、（经招标、拍卖取得的）荒地的承包经营权设立抵押权的，未办理抵押登记的，抵押权未设立。王某虽与张某约定抵押权，但是未实际办理抵押登记，故王某的抵押权未设立，对该房产不享有抵押权。王某对张某的债权为一般债权。

根据《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”李某、刘某在同天办理了抵押登记，故二者都享有抵押权且清偿顺位相同。该房产拍卖或变卖所得价款优先对李某、刘某的债权进行清偿，若该笔价款不足以清偿时，李某与刘某按债权比例清偿。

综上所述，李某、刘某享有该房产的抵押权，王某不享有。李某、刘某的抵押权优先于王某，对该房产享有优先受偿权。该抵押物不足以同时清偿李某、刘某的债权时，按照债权比例清偿。 

(记者 曾莹莹 整理)

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