“双限”后写字楼受到“迟到”的重视——安徽省清源房地产研究院院长、合肥房地产业协会副会长李慧秋

李慧秋在论坛上做专题报告

“双限”后，写字楼将会受到“迟到”的重视，但面对库存压力，写字楼的春天仅仅是核心区的春天。地段，是写字楼的关键词，而政务区作为 CBD，其稀缺和价值毋庸置疑。

写字楼聚集 政务CBD效应凸显

随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显。在经济发达的大都市，对办公环境的要求不断提升，办公楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的办公楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

李慧秋介绍，写字楼的进化经历了四个阶段。从普通型到综合性，再到智能型以及现今主流的国际性顶级商务写字楼。 2009年至今，合肥的写字楼经历了一轮大发展，出现一批高品质写字楼。

不过值得注意的是，“十二五”中期，合肥写字楼物业投资建设达到高峰。目前，合肥办公市场供过于求情况明显，存量持续攀升，保持较高库存量，去化周期30个月以上，主要集中于新站、瑶海、高新、滨湖区域。品牌以及区位条件优越的写字楼项目市场去化较快，写字楼市场整体存在结构性过剩问题。

而政务区目前已经形成了规模聚集效应，区域内的写字楼项目品质、品牌、规模、服务等等都代表了当前合肥最高水平，已经成为了合肥新兴的CBD区，承接了老城区商务功能的转移。而且跟住宅一样，后续政务区写字楼供应量有限，稀缺性开始凸显，也从另一方面促进了市场的量价齐升。从价格上来看，政务区写字楼项目定位高端，随着政务区土地资源的开发殆尽，写字楼价格保持了持续且强势的增长。

另一个发展热点就是滨湖新区，这是合肥市未来商务中心区域，从供应成交上来看，供应量及成交量逐年增加，新项目层出不穷，从未来合肥市城区规划上可以明确看出，滨湖区域是合肥商办土地出让主要区域。从价格上看，目前由于区域配套建设及商务环境逐步成熟及省委省政府办公楼的搬迁、滨湖区正在申报国家级开发区现状，价格增长稳定，仅次于政务区。

楼市新政后 热钱将转向商业

当下，住宅市场执行严格的楼市新政，市场投资氛围趋冷，购房者观望情绪蔓延，写字楼同样也会受到影响。李惠秋强调，“但写字楼市场表现一定会比双限之前好，这个判断是准确的。”

目前市场来看，投资热钱最有可能转向商业写字楼市场，不动产投资收效还是较为妥当的投资行为。相对其他投资产品来说，不动产投资具有稳定性，看得见摸得着。而住宅限购后这一通路阻断，市场只有商业写字楼产品，单从财富保值增值性能上看写字楼在后续市场表现中将会受到“迟到”的重视。

但也并非一概而论，实施“限购政策以后，写字楼市场的变化与城市不同、区域不同而表现的不同。一线城市的反应会更快、交易量会明显增加；二线及热点城市略逊一线城市，市场变换不会太大，关注度会明显提高；三、四线城市既不限购，市场也不会有任何影响。

数据显示，2011年合肥市写字楼的成交套数是9253套，2016年前三季度已经突破2万套；2011年的成交面积是98.77万平方米，今年前三季度达149.4万平方米。随着市场的活跃，成交均价也从2011年的7320元涨至2016年的8598元。写字楼近五年总体呈现量价齐升的态势。

李慧秋从专业的角度分析称，投资者选择写字楼的时候，首选规模较大的写字楼。写字楼的规模不单单指其建筑体量，同时还要强调其伸展力以及拓展性，要拥有强大的综合配套，形成功能全面的综合体。同时，写字楼的交通条件一定要好，四通八达的交通才能支撑起一个功能全面的综合型写字楼。

把握新趋势 促进市场健康发展

总体而言，随着国家经济的发展，”一带一路“的国际贸易拓展，”大众创业、万众创新“，越来越多的企业涌现，写字楼市场将能获得更好的发展，但必须认识的是，与合肥住宅市场相比，写字楼市场还是竞争不够充分有待于细分的市场。在去化压力大的部分区域，写字楼开发存在一系列问题。如环境整体和建筑功能意识薄；品牌相对弱，楼宇无特色；产品同质化等，停车位不够或停车不便，楼层高电梯少，人流量大；物业管理跟不上等。将来的房企面临的挑战是如何建立一个高节能、高智能、富有特色的写字楼。

李慧秋分析，未来的写字楼发展将有四大趋势。首先：生态化，生态化写字楼是近年写字楼形式发展的重点，其核心思想有两点，一是充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资源。二是充分调动技术手段，达到低能耗、减少污染，实现可持续性发展；其次：服务配套综合化，高档写字楼的品质不仅仅反映在产品上，更加反映在其配套设施和管理服务上。特点就是日趋完备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体现项目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便利性，极大地提升了客户入住的附加值；第三：智能化，写字楼除要求地段、生态之外，写字楼的智能化成为衡量写字楼身价的一大关键；四：总部经济趋势，总部的聚集无疑是撬动未来写字楼市场的强力杠杆。“总部经济”一般聚集在大城市的CBD区域，需要“总部物业”来支撑，需要具备世界先进水平的办公商务环境。不同行业、领域的企业总部，对写字楼的需求是不同的。开发商可以根据企业的不同要求，在硬件、软件方面提供个性化的服务，甚至可以根据客户的个性要求度身订造。“十三五”时期是全面建成小康社会的决胜阶段，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，也是合肥市积极应对国内外发展环境变化，努力开创“大湖名城、创新高地”建设新局面、加快建设长三角世界级城市群副中心的重要时期。

合肥作为全国性综合交通枢纽以及国家“一带一路”战略规划的重要节点城市，城市地位提升、城市扩容加速、区域吸引力增强。随着合肥经济发展，城市拓展写字楼的需求也会随之增多，关键是有适应新时代发展的智能化的产品满足这种需求，才能使写字楼市场正真健康、持续发展。 记者郑如/文卓也/摄

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