江畔别墅入住多年后 地基沉降成“吊脚楼”？ 房主与开发公司签下回购协议，但开发公司认为评估过高拒履约 乐山市住建局建议房主走法律途径

部分柱头出现裂缝徐守荣的别墅内多处渗水金水湾别墅

乐山青衣江畔，一处纯天然坡地别墅园区依山傍水，风景宜人，一栋栋双拼、独栋别墅整齐排列，但其中一栋双拼别墅却很突兀，四周堆满落叶枯枝，衰败而没有生机。

2006年，徐守荣购买了乐山金水湾别墅群的这栋近300平方米的别墅，但2015年却出现了墙体裂缝、地基沉降等情况；从2016年开始，别墅沉降迹象进一步恶化。他担心房子会垮塌，多次找相关部门反映问题，但一直未能妥善解决。

“问题别墅”

入住别墅多年后 出现裂缝渗水……

金水湾别墅群地处乐山城西青衣江畔，与苏稽古镇一江之隔，是一处纯天然坡地别墅园区。5月20日，记者在该别墅区看到，一栋栋双拼或者独栋别墅整齐排列，小区环境优美，鸟语花香。但小区中部一栋双拼别墅却显得格格不入，四周却堆满了落叶和枯枝，一片衰败。徐守荣推开花园的栅栏门说：“这就是我买的别墅，我的家！”

2006年，当时50岁的徐守荣看中了金水湾别墅的环境，想买一套别墅来作为自己养老居所。徐守荣凑了68万元，一次性付款买下了这栋双拼别墅的1号房，建筑面积约275平方米，还带有很大的私家花园，这让他非常满意。2008年，经历了汶川大地震，这幢建在坡地上的3层楼双拼别墅毫发无损。但让徐守荣没想到的是，又过了7年，这幢别墅却开始出现问题。

“最开始发现三层楼的墙面出现了一些裂缝，大概几十条，有些地方渗水。”徐守荣告诉记者，后来裂缝逐渐达到了几百条，最让他担心的是柱头位置也出现了一些裂痕。隔壁邻居家的2号别墅也出现了一些裂缝，但没有徐守荣家的情况严重。

记者看到，从一楼到三楼，几乎每个房间墙面都有明显的裂缝，而部分柱头和横梁也有裂缝，一些房间因为严重渗水，散发出阵阵霉味。在房子的周围，则有几处挖掘勘探的痕迹，泥土还堆在一旁。

据徐守荣介绍，从2016年开始，该栋别墅沉降的迹象进一步恶化，他担心房子会垮塌，多次找相关部门反映问题，但一直未能妥善解决。见此情况，邻居用别墅向银行抵押一笔贷款后，便举家搬迁离开了，而他则独自一人踏上了维权路。

两次勘测

别墅桩基深度未达持力层

别墅到底有没有安全隐患？接到徐守荣的反映后，乐山市住建局于2017年初召集勘察、设计、施工、建设、监理等现场调查，同时委托中国建筑西南勘察设计研究院（下称“西勘院”）对涉事别墅安全性及抗震性能进行鉴定。

2017年6月，西勘院对该别墅做出如下鉴定结论：房屋建筑布置与结构布置多处与竣工图不一致；6/H轴桩沉降导致一、二层周边墙体开裂；横墙地梁安全性不满足要求；按丙类抗震设防，门洞上方无过梁，不能满足构造要求……同时， 西勘院通过打孔钻探进行岩土工程验证勘察发现，该栋别墅持力层应选择中风化泥岩层。经房屋四周选取4个勘探点钻孔发现，持力层（中风化泥岩层）深度分别为：12.8米、15.8米、14.5米和13.8米。

不过，该报告中称，由于缺乏相关施工资料，目前无法核实该人工挖孔桩是否放置在可靠的持力层上、人工挖孔桩的桩身质量、桩底虚土情况等。建议进行沉降观测以确定地基基础安全性，再对房屋进行其他处理。此后，西勘院在做沉降观测后又出具补充说明，该别墅地基基础安全性评定为Bu级，尚不显著影响整体承载，可不进行处理；上部承重结构评定为Cu级，安全性不满足要求，显著影响整体承载，建议加固上部承重结构。

对于维修加固别墅的方案，徐守荣并不认可，认为难以真正消除安全隐患。2019年4月，徐守荣自行委托四川建明司法鉴定所对该房屋的地基、基础、人工挖孔桩、桩长、持力层等进行鉴定。由于设计图和其他资料不一致，现场随机选取了3个检查点进行开挖核实，其中3号检查点由于垮塌未能进行检查。经鉴定发现，1号、2号检查点桩长分别为9.5米和9.4米，从上部到桩基底部持力层的土质均是全风化基岩，并非中风化泥岩层。其所处位置相距西勘院勘探点不远，对应的持力层深度本应在12.8米至15.8米之间。

“这别墅建在回填土上，桩长的深度还差好几米才到达持力层。”徐守荣说，桩基没有达到持力层，相当于一座“吊脚楼”，怪不得沉降变形开裂。

四次诉讼

起诉住建部门 结果不具有主体资格被法院驳回

该别墅是怎样建成并通过竣工验收的？据徐守荣反映，为了探寻其中的真相，他最初在2017年就多次去当地城建档案馆查找房屋竣工验收的档案资料。

“档案材料简直是漏洞百出！”徐守荣告诉记者，质量监督报告中由市中区质安站人员补签字，盖章却是乐山市质安站；验收备案材料中原设计单位、施工单位和实际设计单位、施工单位不一致；原设计条形基础变为桩基础，缺少验槽报告；多项抽样项目备案材料为空白、部门验收盖章栏缺少日期……

2018年7月5日，徐守荣同时提起两次行政诉讼，认为乐山住建局在涉事别墅建设过程中未尽到相应的监督义务，验收备案等环节严重失职，分别要求法院判决撤销该局作出的《工程质量监督报告》和《竣工验收备案书》，并索赔损失400余万元。

同年12月10月，峨眉山市人民法院分别作出裁定，乐山市住建局作出《工程质量监督报告》和《竣工验收备案书》的相对人是开发商，业委会或者过半数的业主可以提起诉讼，徐守荣是一名业主，不具有提起本案行政诉讼的主体资格。两次起诉均被驳回。

“我买的房子出现严重质量问题，难道自己都不具有起诉的主体资格？”2019年3月，徐守荣不服一审判决，向乐山市中级人民法院提起上诉。该院审理后认为，徐守荣不具有提起行政诉讼的原告主体资格。两次上诉亦均被驳回，维持原裁定。

住建部门

桩基不是必须到持力层 满足荷载等要求即可

对此，乐山市住建局诉讼代理人认为，金水湾一期工程质量的确属于其监督管理范围，从2002年12月至2006年6月，该局要求被检查单位提供有关资料，进入施工现场进行检查，对发现的施工不规范行为、管理松懈以及质量瑕疵等问题，及时当面要求整改。期间，未收到任何单位和个人对工程质量存在问题的检举投诉等。

同时，该局认为，建设行政主管部门并非竣工验收的责任主体，竣工验收是否合格并不是备案的生效条件，备案行为对公民、法人或其他组织的权利义务不产生实际影响。乐山市质安站站长文强表示，如果说没有尽到监管责任，金水湾那么大面积，那么多栋别墅，还没听说其他房子出现质量问题。

曾参与该工程质量监督和竣工验收备案的乐山市质安站副站长龙海峰介绍，该栋别墅原来确实设计的条形基础，但可能施工中发现这里涉及到堡坎，有很多回填土，做条形基础容易沉降，后来改成了人工挖孔桩基础，相当于是对原设计进行了优化。

龙海峰说，房子建好后再来检查桩长的难度很大，西勘院也没给出结论，而徐守荣自己找来的司法鉴定，只鉴定了桩长，也没下结论是否到达中风化。

那么桩基是否必须达到持力层才满足安全规范？龙海峰解释说，桩基不是必须达到持力层，只要满足荷载和变形要求就行。西勘院对该别墅做了沉降观测，认为现在沉降已经稳定了，确认房子主体是安全的，建议加固上部承重结构即可。

对于徐守荣反映的质量监督报告、竣工验收备案材料等存在的一系列问题，龙海峰表示，该项目首次报建是向市中区建设局申报施工许可，市中区质安站派人进行监督，项目建设末期改由市建设局进行监管，由市质安站负责监督管理，并非越位监管和验收。

最新进展

双方签下回购协议

但开发公司认为评估过高拒履约

据乐山市住建局提供的资料显示，金水湾别墅项目建设单位为四川金天龙房地产开发有限公司，该公司已经注销。四川天龙产业发展有限公司（以下简称天龙公司）是上述公司的关联企业。

在乐山市住建局组织双方协商的过程中，徐守荣一开始就拒绝了维修加固的方案，坚持要求原址拆除重建、本小区内换房或者作价回购的三选一方案，但是因为双方分歧较大，历时多年，始终无法达成一致处理意见。

直到2020年9月，在乐山市住建局组织调解下，双方签下了回购协议书，约定共同委托第三方机构对该别墅按照市场价进行评估，天龙公司按照评估价格进行回购。该局负责督促双方依法履约，确保徐守荣按时一次性收到款项。随后，评估机构作出评估该别墅（含装修和园林绿化等）总价约365万元。不过，天龙公司认为，评估价格过高，拒绝履行现金回购协议。

对此，乐山市住建局认为，天龙公司和徐守荣双方自愿达成的回购协议合法有效，如天龙公司拒不履行协议约定，建议徐守荣通过法律途径依法维护自己的合法权益。

“到底谁该对这‘吊脚楼’别墅负责？”站在自家别墅外，徐守荣一脸茫然地喃喃自语。

红星新闻记者 顾爱刚 摄影报道

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